Anfangsmietzins anfechten
Den Mietzins einer neuen Wohnung können Sie innert 30 Tagen nach der Übernahme bei der Schlichtungsbehörde als missbräuchlich anfechten – wenn Sie sich wegen einer Notlage oder des Wohnungsmarkts zum Vertrag gezwungen sahen oder die Miete gegenüber dem Vormieter erheblich erhöht wurde (Art. 270 OR). In Kantonen mit Formularpflicht ist ein Anfangsmietzins ohne korrektes Formular nicht gültig vereinbart; dann gilt die 30-Tage-Frist nicht.
Wann Sie den Anfangsmietzins anfechten können
Nach Art. 270 Abs. 1 OR können Sie den Anfangsmietzins bei der Schlichtungsbehörde als missbräuchlich anfechten und seine Herabsetzung verlangen, wenn eine von zwei Voraussetzungen erfüllt ist:
- Sie sahen sich wegen einer persönlichen oder familiären Notlage oder wegen der Verhältnisse auf dem örtlichen Wohnungsmarkt zum Vertragsabschluss gezwungen (lit. a), oder
- die Vermieterschaft hat den Mietzins gegenüber dem früheren Mietzins für dieselbe Wohnung erheblich erhöht (lit. b).
Zusätzlich muss der Mietzins selbst missbräuchlich im Sinne von Art. 269 und 269a OR sein – er bringt der Vermieterschaft also einen übersetzten Ertrag oder liegt über den orts- und quartierüblichen Mieten. Wo Wohnungsmangel herrscht, ist die Voraussetzung der Marktverhältnisse häufig erfüllt. Was «erheblich» heisst, sagt das Gesetz nicht; der Mieterinnen- und Mieterverband nennt als Orientierung eine Erhöhung um rund 10 % ohne Renovation.
Die 30 Tage im Überblick
- VertragsabschlussMietvertrag und Formular
In Kantonen mit Formularpflicht muss die Vermieterschaft das Formular beim Abschluss des Vertrags abgeben.
- Tag 0Übernahme der Wohnung
Die 30-tägige Frist beginnt mit der Übergabe, in der Regel mit der Schlüsselübergabe.
- Tag 1–30Vormietzins prüfen
Formular vergleichen oder den bisherigen Mietzins bei der Vermieterschaft erfragen (Art. 256a Abs. 2 OR).
- Tag 30Letzter Tag für die Anfechtung
Das schriftliche Gesuch muss bei der Schlichtungsbehörde am Ort der Wohnung sein.
- Wochen späterSchlichtungsverhandlung
Die Behörde versucht eine Einigung; viele Fälle enden mit einem Vergleich.
- ErgebnisTieferer Mietzins
Bei Erfolg wird der Anfangsmietzins herabgesetzt; zu viel Bezahltes wird verrechnet oder zurückerstattet.
Das Formular und wo es Pflicht ist
Bei Wohnungsmangel können die Kantone das amtliche Formular für neue Mietverträge obligatorisch erklären (Art. 270 Abs. 2 OR). Das Formular zeigt, wie viel der Vormieter bezahlt hat und weshalb der Mietzins erhöht wurde. Seit dem 1. Oktober 2025 muss es zudem den Referenzzinssatz und den Stand des Landesindexes der Konsumentenpreise angeben, auf denen der bisherige Mietzins beruhte (Art. 19 Abs. 3 VMWG). So werden versteckte Erhöhungen sichtbar – etwa wenn eine Miete trotz des heute tieferen Satzes von 1.25 % unverändert weiterverlangt wird.
Laut dem Verzeichnis des Bundesamts für Wohnungswesen (Ausgabe September 2026) gilt die Formularpflicht derzeit in:
| Kanton | Formularpflicht | Leerwohnungsziffer 1. Juni 2026 |
|---|---|---|
| Basel-Stadt | ja | 0.78 % |
| Bern | ja (seit 1. Dezember 2025) | 1.04 % |
| Freiburg | ja | 1.26 % |
| Genf | ja | 0.31 % |
| Luzern | ja | 0.70 % |
| Neuenburg | teilweise (bestimmte Gemeinden, 2–5 Zimmer) | 1.64 % |
| Waadt | teilweise (alle Bezirke ausser Aigle) | 0.87 % |
| Zug | ja | 0.20 % |
| Zürich | ja | 0.52 % |
Die Pflicht hängt von der Leerwohnungsziffer ab und kann jährlich ändern. Das Wallis hat eine gesetzliche Grundlage, aber derzeit keine Pflicht. In allen übrigen Kantonen gibt es kein Pflichtformular – anfechten können Sie den Anfangsmietzins innert 30 Tagen trotzdem.
Wenn das Formular fehlt oder unvollständig ist
Wird in einem Kanton mit Formularpflicht der Vertrag ohne Formular abgeschlossen – oder fehlen darauf die vorgeschriebenen Angaben oder die Begründung –, hat das für die Vermieterschaft eine gewichtige Folge. Das Bundesgericht hat entschieden, dass der Mietvertrag gültig bleibt, die Vereinbarung über die Höhe des Mietzinses aber nichtig ist (BGE 120 II 341, bestätigt in 4A_168/2014). Die Mieterschaft kann dann:
- verlangen, dass das Gericht den Anfangsmietzins festlegt – die 30-Tage-Frist gilt hier nicht, und
- zu viel bezahlten Mietzins zurückfordern, nach den Regeln der ungerechtfertigten Bereicherung, auch wenn das Mietverhältnis schon länger läuft.
Das Gericht greift dabei nicht automatisch auf den Vormietzins zurück, sondern legt einen den Umständen angemessenen Mietzins fest. Die Grenze ist der Rechtsmissbrauch: Wer das fehlende Formular bemerkt und bewusst schweigt, um es später auszunutzen, kann abgewiesen werden. Das blosse jahrelange Bezahlen der Miete ist dagegen nicht rechtsmissbräuchlich.
Den Vormietzins erfahren
In jedem Kanton können Sie von der Vermieterschaft verlangen, dass sie Ihnen die Höhe des bisherigen Mietzinses mitteilt (Art. 256a Abs. 2 OR). Fragen Sie schriftlich und früh nach – Sie haben ab der Übergabe nur 30 Tage. Weitere Anhaltspunkte: alte Wohnungsinserate, der Vormieter oder Nachbarn mit vergleichbaren Wohnungen.
Checkliste für die ersten 30 Tage
- Halten Sie das Übergabedatum fest (Übergabeprotokoll) – ab dann laufen die 30 Tage.
- Prüfen Sie, ob in Ihrem Kanton die Formularpflicht gilt und ob Sie das Formular mit dem Vertrag erhalten haben.
- Auf dem Formular: Vormietzins, Referenzzinssatz und LIK-Stand der Vormiete sowie eine Begründung für eine allfällige Erhöhung.
- Vergleichen Sie den neuen mit dem bisherigen Mietzins. Beruhte die Vormiete auf einem höheren Referenzzinssatz als heute, kann schon ein unveränderter Mietzins eine versteckte Erhöhung sein.
- Sammeln Sie Inserate vergleichbarer Wohnungen im Quartier.
- Reichen Sie das Gesuch rechtzeitig ein – für die Fristwahrung genügt ein kurzes schriftliches Gesuch mit Kopie von Mietvertrag und Formular.
So läuft das Verfahren
Sie reichen ein schriftliches Gesuch bei der Schlichtungsbehörde am Ort der Wohnung ein. Das Schlichtungsverfahren in Wohnungsmietsachen ist ohne Gerichtskosten (Art. 113 Abs. 2 lit. c ZPO). Die Vermieterschaft muss den Mietzins dann begründen – mit einer Renditeberechnung oder mit vergleichbaren Mieten im Quartier. In der Praxis einigen sich viele Parteien bereits an der Verhandlung. Eine Kündigung als Reaktion auf Ihre Anfechtung ist anfechtbar (Art. 271a OR); siehe Vermieter lehnt ab – so gehen Sie vor.
Schon länger eingezogen? Dann sind die 30 Tage meist vorbei – eine spätere Senkung des Referenzzinssatzes kann Ihre Miete aber trotzdem senken. Prüfen Sie das im Rechner.
Häufige Fragen
Bis wann kann ich den Anfangsmietzins anfechten?
Innert 30 Tagen nach Übernahme der Wohnung (Art. 270 Abs. 1 OR). Massgebend ist die Übergabe, in der Regel die Schlüsselübergabe – nicht die Unterzeichnung des Vertrags. Das Gesuch geht direkt an die Schlichtungsbehörde am Ort der Wohnung.
Was gilt, wenn ich kein Formular erhalten habe?
In einem Kanton mit Formularpflicht ist die Vereinbarung über die Mietzinshöhe dann nichtig, der Mietvertrag bleibt aber gültig (BGE 120 II 341, bestätigt in 4A_168/2014). Sie können verlangen, dass das Gericht den Anfangsmietzins festlegt, und zu viel Bezahltes zurückfordern – auch nach Ablauf der 30 Tage. Rechtsmissbräuchlich wäre es, den Mangel bewusst zu verschweigen, um ihn später auszunutzen.
Wie erfahre ich, wie viel der Vormieter bezahlt hat?
Sie können von der Vermieterschaft verlangen, dass sie Ihnen die Höhe des bisherigen Mietzinses mitteilt (Art. 256a Abs. 2 OR) – in jedem Kanton. In Kantonen mit Formularpflicht steht der Vormietzins auf dem Formular, seit 1. Oktober 2025 zusammen mit dem Referenzzinssatz und dem Teuerungsstand, auf denen er beruhte (Art. 19 Abs. 3 VMWG).
Ab wann ist eine Erhöhung «erheblich»?
Das Gesetz nennt keine Zahl. Der Mieterinnen- und Mieterverband nennt als Orientierung eine Erhöhung um rund 10 % gegenüber dem Vormietzins, ohne dass renoviert wurde. Entscheidend ist zusätzlich, dass der neue Mietzins missbräuchlich ist, also einen übersetzten Ertrag bringt oder über den orts- und quartierüblichen Mieten liegt.
Riskiere ich die Kündigung, wenn ich anfechte?
Eine Kündigung, weil Sie nach Treu und Glauben Ansprüche aus dem Mietverhältnis geltend machen, ist anfechtbar (Art. 271a Abs. 1 lit. a OR). Während des Verfahrens und bis drei Jahre danach besteht zudem ein besonderer Kündigungsschutz, wenn die Vermieterschaft zu einem erheblichen Teil unterliegt oder sich mit Ihnen einigt (Art. 271a Abs. 1 lit. d und e OR).
In welchen Kantonen gilt die Formularpflicht?
Laut dem Verzeichnis des Bundesamts für Wohnungswesen (Stand September 2026): Basel-Stadt, Bern, Freiburg, Genf, Luzern, Zug und Zürich sowie Teile der Kantone Neuenburg und Waadt. Die Pflicht hängt von der Leerwohnungsziffer ab und kann sich jährlich ändern.
Quellen
- Obligationenrecht, Art. 256a, 269–270 und 271a OR (SR 220)
- Bundesamt für Wohnungswesen: Verzeichnis Formularpflicht Anfangsmietzins 2026 (PDF)
- Mieterinnen- und Mieterverband: Anfangsmietzins
- Bundesgericht 4A_168/2014 (Nichtigkeit des Anfangsmietzinses ohne Formular, mit Verweis auf BGE 120 II 341)
- legalis: Änderung der VMWG per 1. Oktober 2025 (Art. 19 Abs. 3 VMWG)
Weitere Ratgeber
Dieser Ratgeber erklärt die allgemeine Rechtslage im Schweizer Mietrecht und ersetzt keine Rechtsberatung im Einzelfall. Bei Streitigkeiten hilft die kantonale Schlichtungsbehörde oder ein Mieterverband.