Ratgeber
Die Vermieterschaft darf eine Senkung des Referenzzinssatzes mit bestimmten Kostensteigerungen verrechnen – aber nur in gesetzlich begrenztem Umfang: höchstens 40 % der Teuerung, belegte oder pauschale allgemeine Kosten und nachgewiesene wertvermehrende Investitionen. Wer sich auf ungenügende Rendite oder Quartierüblichkeit beruft, muss dies beweisen.
Das Schweizer Mietrecht arbeitet mit der sogenannten relativen Methode: Eine Mietzinsänderung wird mit dem begründet, was sich seit der letzten Festlegung des Mietzinses verändert hat. Sinkt der Referenzzinssatz, sinken die Finanzierungskosten der Vermieterschaft, und der Mietzins ist entsprechend herabzusetzen. Die Verordnung erlaubt aber auch, «die Einsparungen mit inzwischen eingetretenen Kostensteigerungen zu verrechnen» (Art. 13 Abs. 1 VMWG). Darauf stützen sich die meisten Einwände.
Wichtig für Sie: Jede Verrechnung hat eine gesetzliche Grenze, und die Vermieterschaft muss sie begründen. Eine Antwort wie «die Kosten sind gestiegen, deshalb keine Senkung» genügt nicht. Die Tabelle fasst die häufigsten Einwände zusammen.
| Einwand | Rechtsgrundlage | Grenze / was nachgewiesen werden muss |
|---|---|---|
| Teuerung | Art. 269a lit. e OR, Art. 16 VMWG | Höchstens 40 % der LIK-Veränderung seit der letzten Festlegung |
| Allgemeine Kostensteigerungen | Art. 269a lit. b OR, Art. 12 VMWG | Effektive Kosten oder – wenn akzeptiert – Pauschale (oft 0.5–1 % pro Jahr) |
| Vorbehalt | Art. 18 VMWG | Nur wenn früher in Franken oder Prozent beziffert |
| Wertvermehrende Investitionen | Art. 269a lit. b OR, Art. 14 VMWG | Nur wertvermehrender Anteil, Arbeiten ausgeführt, Belege vorhanden |
| Orts- und Quartierüblichkeit | Art. 269a lit. a OR, Art. 11 VMWG | Mindestens fünf wirklich vergleichbare Wohnungen (BGE 123 III 317) |
| Ungenügende Nettorendite | Art. 269 OR | Vollständige Rechnung; max. Referenzzinssatz + 2 % (BGE 147 III 14) |
Die Vermieterschaft darf die Teuerung nur auf dem risikotragenden Kapital ausgleichen, nicht auf dem ganzen Mietzins. Die Verordnung begrenzt dies auf höchstens 40 % der Steigerung des Landesindexes der Konsumentenpreise (LIK) seit der letzten Mietzinsfestlegung (Art. 16 VMWG).
So prüfen Sie: Suchen Sie den LIK-Wert im Monat der letzten Festlegung und den neusten Wert (beide auf unserer Seite Referenzzinssatz und LIK). Beispiel: 106.2 (Dezember 2023) auf 108.6 (August 2026) entspricht einem Anstieg von 2.26 %; 40 % davon sind 0.90 %. Verrechnet die Vermieterschaft 2 % oder die «volle Teuerung», ist das zu viel. Achten Sie auch auf die Indexbasis: Verträge vor 2021 nennen den LIK oft auf einer älteren Basis (z. B. Dezember 2015 = 100); Werte auf unterschiedlicher Basis sind nicht direkt vergleichbar.
Als Kostensteigerungen gelten insbesondere höhere Unterhaltskosten, Gebühren, Objektsteuern, Baurechtszinse und Versicherungsprämien (Art. 12 VMWG). Kosten aus einer Handänderung (Verkauf der Liegenschaft) gehören nicht dazu.
In der Praxis akzeptieren viele Schlichtungsbehörden eine Pauschale von 0.5 % bis 1 % pro Jahr seit der letzten Festlegung, um eine aufwendige Abrechnung zu vermeiden. Nach der Rechtsprechung des Bundesgerichts müssen Kostensteigerungen aber mit einer Vergleichsrechnung tatsächlich nachgewiesen werden. Eine Pauschale müssen Sie nicht akzeptieren; der Mieterverband Zürich hält alles über 0.5 % pro Jahr für übersetzt. Unser Rechner verwendet 0.5 % pro Jahr – das Ergebnis ist damit realistisch, nicht geschönt.
So prüfen Sie: Jahre seit der letzten Festlegung zählen und multiplizieren. Bei 2.8 Jahren ergeben 0.5 % rund 1.4 %, 1 % rund 2.8 %. Verlangt die Vermieterschaft deutlich mehr, fordern Sie die Vergleichsrechnung mit Belegen, gemittelt über mehrere Jahre.
Hat die Vermieterschaft eine ihr zustehende Erhöhung früher nicht vollständig geltend gemacht, darf sie sich diese vorbehalten – aber nur, wenn der Vorbehalt in Franken oder in Prozenten des Mietzinses festgelegt ist (Art. 18 VMWG). Ein solcher Vorbehalt kann später mit einer Senkung verrechnet werden.
So prüfen Sie: Schauen Sie auf der letzten amtlichen Mietzinsmitteilung oder im Mietvertrag nach. Ein Satz wie «Vorbehalt: 1.2 % nicht überwälzte Teuerung» ist gültig. Allgemeine Formulierungen wie «alle Rechte vorbehalten» oder «weitere Anpassungen vorbehalten» sind kein gültiger bezifferter Vorbehalt.
Investitionen, die den Wert erhöhen – etwa eine neue Küche mit besserer Ausstattung, eine Vergrösserung, zusätzliche Nebenleistungen oder energetische Verbesserungen – können einen höheren Mietzins rechtfertigen (Art. 14 VMWG). Reine Reparaturen und Unterhalt nicht: Anrechenbar ist nur der Teil, der die Kosten für die Wiederherstellung des ursprünglichen Zustands übersteigt. Bei umfassenden Überholungen gelten in der Regel 50–70 % der Kosten als wertvermehrend. Erhaltene Förderbeiträge sind abzuziehen.
So prüfen Sie: Wurden die Arbeiten nach der letzten Festlegung ausgeführt und nicht bereits mit einer Mietzinserhöhung abgegolten? Liegen Belege vor? War die Investition wirklich wertvermehrend oder war es aufgeschobener Unterhalt?
Ein Mietzins ist in der Regel nicht missbräuchlich, wenn er im Rahmen der orts- oder quartierüblichen Mietzinse liegt (Art. 269a lit. a OR). Manche Vermieterschaften antworten auf ein Herabsetzungsbegehren, die Miete liege «immer noch unter dem Markt».
So prüfen Sie: Die Vermieterschaft muss das konkret beweisen. Nach dem Bundesgericht sind mindestens fünf vergleichbare Objekte zu nennen (BGE 123 III 317) – vergleichbar nach Lage, Grösse, Ausstattung, Zustand und Bauperiode (Art. 11 VMWG). Inserate auf Immobilienportalen oder allgemeine Statistiken allein genügen nicht. In der Praxis hat dieser Einwand gegen ein Herabsetzungsbegehren selten Erfolg.
Die Vermieterschaft kann einwenden, dass schon der heutige Mietzins keinen übersetzten Ertrag bringt (Art. 269 OR) und deshalb keine Senkung geschuldet ist. Das ist die sogenannte absolute Methode. Die Vermieterschaft trägt dafür die Beweislast und muss Anlagekosten, Finanzierung und laufende Kosten offenlegen.
Seit der Praxisänderung des Bundesgerichts vom Oktober 2020 (4A_554/2019, publiziert als BGE 147 III 14) darf die Nettorendite den Referenzzinssatz um 2 Prozentpunkte übersteigen, solange dieser bei 2 % oder tiefer liegt – beim heutigen Satz von 1.25 % also höchstens 3.25 % auf dem Eigenkapital, das neu voll der Teuerung angepasst wird. Bei älteren Liegenschaften scheitert die Rechnung oft daran, dass die ursprünglichen Kosten nicht mehr belegt sind.
Nein. Zulässig sind höchstens 40 % der Veränderung des Landesindexes der Konsumentenpreise seit der letzten Mietzinsfestlegung (Art. 16 VMWG). Stieg der LIK um 2 %, darf die Vermieterschaft also höchstens 0.8 % verrechnen.
Nein. Viele Schlichtungsbehörden akzeptieren 0.5 % bis 1 % pro Jahr als Vereinfachung, rechtlich müssen allgemeine Kostensteigerungen aber belegt werden. Der Mieterverband Zürich hält Pauschalen über 0.5 % pro Jahr für übersetzt. Sie können eine Vergleichsrechnung mit Belegen verlangen.
Hat die Vermieterschaft eine frühere Erhöhung nicht voll geltend gemacht, kann sie das als Vorbehalt festhalten – aber nur in Franken oder Prozent beziffert (Art. 18 VMWG). Ein solcher bezifferter Vorbehalt darf mit Ihrer Senkung verrechnet werden, ein allgemeiner Satz wie «alle Rechte vorbehalten» genügt nicht.
Das ist zulässig, aber die Vermieterschaft trägt die Beweislast und muss ihre Rechnung offenlegen. Seit BGE 147 III 14 (2020) darf die Nettorendite bei einem Referenzzinssatz bis 2 % höchstens 2 Prozentpunkte darüber liegen, heute also 3.25 %.
Verlangen Sie eine schriftliche, bezifferte Begründung. Bleibt die Differenz, können Sie innert 30 Tagen nach der Antwort die Schlichtungsbehörde anrufen. Das Verfahren ist kostenlos, und die Behörde prüft die Berechnung.
Dieser Ratgeber erklärt die allgemeine Rechtslage im Schweizer Mietrecht und ersetzt keine Rechtsberatung im Einzelfall. Bei Streitigkeiten hilft die kantonale Schlichtungsbehörde oder ein Mieterverband.