Ratgeber
Bei einer gültigen Indexmiete folgt der Mietzins nur dem Landesindex der Konsumentenpreise, bei einer gültigen Staffelmiete den vereinbarten Frankenstufen – eine Senkung wegen des Referenzzinssatzes ist während der festen Vertragsdauer nicht möglich. Gültig sind diese Klauseln aber nur bei einer Mindestdauer von fünf (Index) bzw. drei Jahren (Staffel); ohne sie gilt die normale Referenzzinsregel.
Die meisten Wohnungsmietverträge in der Schweiz sind gewöhnliche Verträge, deren Mietzins den Kosten folgt – allen voran dem Referenzzinssatz. Zwei Sonderformen setzen diese Verbindung für eine feste Zeit aus: die Indexmiete und die Staffelmiete. Ob Sie nach der Referenzzinssenkung eine Herabsetzung verlangen können, hängt davon ab, welche Vertragsart Sie tatsächlich haben.
| Gewöhnlicher Vertrag | Indexmiete | Staffelmiete | |
|---|---|---|---|
| Mietzins folgt | Referenzzinssatz, LIK (40 %), Kosten | Nur dem LIK | Vereinbarten Frankenstufen |
| Gültig nur, wenn | – | Vermieterschaft kann ≥ 5 Jahre nicht kündigen | Dauer ≥ 3 Jahre, max. eine Stufe pro Jahr, Beträge in CHF |
| Referenzzinssenkung verlangen? | Ja | Nein, während der Indexdauer | Nein, während der Staffeldauer |
| Rechtsgrundlage | Art. 269a, 270a OR | Art. 269b, 270c OR; Art. 17 VMWG | Art. 269c, 270d OR |
Bei der Indexmiete vereinbaren die Parteien, dass der Mietzins einem Index folgt. Das ist nur gültig, wenn als Index der Landesindex der Konsumentenpreise (LIK) vorgesehen ist und der Vertrag für mindestens fünf Jahre abgeschlossen wird (Art. 269b OR). Die Verordnung präzisiert: Ein Vertrag gilt als für fünf Jahre abgeschlossen, wenn ihn die Vermieterschaft mindestens fünf Jahre lang nicht kündigen kann (Art. 17 Abs. 4 VMWG); ein früheres Kündigungsrecht der Mieterin oder des Mieters schadet nicht.
Während der Indexdauer gilt:
Erhöhungen gestützt auf den LIK müssen mit einer Frist von mindestens 30 Tagen auf ein Monatsende angekündigt werden (Art. 17 Abs. 3 VMWG) – wie andere Erhöhungen auf dem amtlichen Formular.
Bei der Staffelmiete legt der Vertrag im Voraus fest, wie der Mietzins steigt, etwa «ab 1.4.2025 CHF 1'900, ab 1.4.2026 CHF 1'950». Gültig ist das nur, wenn alle drei Bedingungen erfüllt sind (Art. 269c OR):
So vereinbarte Stufen können nicht angefochten werden, vorbehalten bleibt die Anfechtung des Anfangsmietzinses (Art. 270d OR). Eine Senkung wegen des Referenzzinssatzes ist während der Staffeldauer nicht möglich. Für die Mitteilung der einzelnen Stufen genügt die Schriftform; das amtliche Formular ist nicht nötig (Art. 269d Abs. 5 OR).
Nach Ablauf der festen Dauer laufen die meisten Verträge unbefristet weiter – dann gelten wieder die normalen Regeln. Bei der Indexmiete gibt es eine Falle: Im Urteil 4A_252/2023 vom 24. Oktober 2023 hat das Bundesgericht entschieden, dass Anpassungen wegen Veränderungen während der Indexdauer – auch wegen des Referenzzinssatzes – auf das Ende der Indexdauer unter Einhaltung der Kündigungsfrist verlangt werden müssen. Wer das verpasst, gilt als mit dem damals geltenden Mietzins einverstanden. Spätere Begehren werden dann am Referenzzinssatz zu diesem Zeitpunkt gemessen, nicht am Stand bei Vertragsbeginn.
Praktisch heisst das: Schauen Sie im Vertrag nach, wann die feste Dauer endet, und rechnen Sie die Kündigungsfrist zurück (meist drei Monate auf einen ortsüblichen Termin). Ihr Begehren sollte vorher bei der Vermieterschaft eintreffen. Für die Staffelmiete hat das Bundesgericht die Frage nicht gleich entschieden; es empfiehlt sich aber, auch dort auf das Ende der Staffeldauer zu handeln.
Die für Ihre Gemeinde massgebenden Termine finden Sie unter Kündigungstermine nach Kanton.
Entscheidend ist nicht die Überschrift im Vertrag, sondern was tatsächlich vereinbart wurde. Anhaltspunkte:
Unsere Vertragsprüfung liest diese Klauseln aus Ihrem Dokument; den Vertragstyp können Sie vor jeder Berechnung bestätigen oder korrigieren.
Zwei weitere Gruppen fallen nicht unter die Regeln über missbräuchliche Mietzinse:
Nicht unbedingt. Viele gewöhnliche Mietverträge nennen den LIK-Stand als Teil der Mietzinsbasis, zusammen mit dem Referenzzinssatz. Eine Indexmiete liegt nur vor, wenn vereinbart ist, dass der Mietzins dem LIK folgt, und die Vermieterschaft den Vertrag mindestens fünf Jahre lang nicht kündigen kann (Art. 269b OR, Art. 17 Abs. 4 VMWG).
Ja, aber nur wegen des Index: Sinkt der LIK, ist der Mietzins entsprechend anzupassen (Art. 17 Abs. 2 VMWG). Der Referenzzinssatz spielt während der Indexdauer keine Rolle.
Die Indexierung fällt dahin. Laut Bundesgericht (4A_252/2023 vom 24. Oktober 2023) müssen Anpassungen wegen Veränderungen während der Indexdauer, auch wegen des Referenzzinssatzes, auf das Ende der Indexdauer unter Einhaltung der Kündigungsfrist verlangt werden. Wer das verpasst, gilt als mit dem Mietzins einverstanden.
Nein, unter Vorbehalt der Anfechtung des Anfangsmietzinses können gestaffelte Mietzinse nicht angefochten werden (Art. 270d OR). Die Staffelung ist aber nur gültig bei mindestens drei Jahren Vertragsdauer, höchstens einer Erhöhung pro Jahr und Beträgen in Franken (Art. 269c OR).
Für luxuriöse Wohnungen und Einfamilienhäuser mit sechs oder mehr Wohnräumen (ohne Küche) gelten die Bestimmungen über missbräuchliche Mietzinse nicht (Art. 253b Abs. 2 OR). Beide Bedingungen müssen erfüllt sein: Eine grosse, aber gewöhnlich ausgestattete Wohnung ist nicht ausgenommen.
Dieser Ratgeber erklärt die allgemeine Rechtslage im Schweizer Mietrecht und ersetzt keine Rechtsberatung im Einzelfall. Bei Streitigkeiten hilft die kantonale Schlichtungsbehörde oder ein Mieterverband.