Mietzinsreduktion wegen Mängeln
Ist die Wohnung durch einen Mangel beeinträchtigt, können Sie verlangen, dass die Vermieterschaft den Mietzins entsprechend herabsetzt – ab dem Zeitpunkt, in dem sie vom Mangel erfahren hat, bis zur Behebung (Art. 259d OR). Ein Verschulden der Vermieterschaft ist dafür nicht nötig. Den Mietzins einfach eigenmächtig zu kürzen, ist dagegen riskant.
Wann liegt ein Mangel vor?
Die Vermieterschaft muss die Wohnung in einem zum vorausgesetzten Gebrauch tauglichen Zustand übergeben und in diesem Zustand erhalten (Art. 256 OR). Ein Mangel liegt vor, wenn die Wohnung nicht mehr bietet, was vereinbart ist oder was man üblicherweise erwarten darf: Die Heizung bringt die Räume nicht auf eine angemessene Temperatur, Wasser dringt durch die Decke, Schimmel breitet sich aus, der Lift steht wochenlang still oder Bauarbeiten machen das normale Wohnen schwierig.
Nicht jede Unannehmlichkeit zählt. Das Bundesgericht hält fest, dass nicht jede Komforteinbusse während der Mietdauer ein Mangel ist (BGE 135 III 345). Im entschiedenen Fall galt ein Neubau nebenan, dessen Fenster ins Schlafzimmer der Mieterin blickten, in städtischer Umgebung als üblich; Vorhänge oder Storen waren zumutbar. Kleine Mängel, die durch kleine Reinigungen oder Ausbesserungen behoben werden können, müssen Sie zudem selbst beseitigen (Art. 259 OR) – etwa eine tropfende Dichtung am Wasserhahn.
Auch Mängel, die schon beim Einzug bestanden, können Sie geltend machen, wenn sie den Gebrauch vermindern, aber nicht ausschliessen (Art. 258 Abs. 3 OR).
Ihre Rechte im Überblick
Entsteht ein Mangel, den Sie weder zu verantworten noch selbst zu beseitigen haben, können Sie von der Vermieterschaft verlangen (Art. 259a OR), dass sie:
- den Mangel beseitigt,
- den Mietzins verhältnismässig herabsetzt,
- Schadenersatz leistet, wenn Ihnen durch den Mangel ein Schaden entstanden ist (Art. 259e OR), und
- einen Rechtsstreit mit einem Dritten übernimmt.
Bei Wohnungen können Sie zudem den Mietzins hinterlegen (Art. 259a Abs. 2 und 259g OR). Die Herabsetzung gilt ab dem Zeitpunkt, in dem die Vermieterschaft vom Mangel erfahren hat, bis zu dessen Behebung (Art. 259d OR). Ein Verschulden der Vermieterschaft ist nicht nötig – deshalb kann auch Lärm von einer Baustelle in der Nachbarschaft zu einer Reduktion führen.
Wie viel Reduktion? Beispiele aus Gerichtsentscheiden
Das Gesetz nennt keine Prozentsätze. Massgebend ist, wie stark der Gebrauch der Wohnung beeinträchtigt ist; die Gerichte entscheiden im Einzelfall. Der Mieterinnen- und Mieterverband veröffentlicht eine Liste von Gerichtsentscheiden zur Orientierung. Einige Beispiele daraus:
| Mangel (wie entschieden) | Reduktion |
|---|---|
| Geschirrspülmaschine unbenutzbar | 3 % |
| Warmwasserzufuhr setzt während 8 Tagen im Monat zeitweise aus | 5 % |
| Leichter Schimmelbefall in einem als Kinderzimmer benutzten Raum (4½-Zimmer-Wohnung) | 10 % |
| Ausfall des Lifts, Wohnung im 4. Stock | 10 % |
| Bauarbeiten im angebauten Gebäude und im Innenhof (Pressluftbohrer, Kran) | 10–15 % |
| Weniger als 18 °C in der Wohnung, für die Wintermonate | 20 % |
| Wassertropfen von der Decke, verrottende Teppiche und Matratzen | 25 % |
| Umbauarbeiten in der darüberliegenden Wohnung | 25 % |
| Umbau der eigenen Wohnung (Lärm, Schmutz, Kran) | 15–50 % |
| Haus unbewohnbar wegen Heizungsausfall | 100 % |
Das sind Einzelentscheide zur Orientierung, keine festen Sätze. Dauer, Intensität, die betroffenen Räume und der Standard der Wohnung spielen eine Rolle.
Schritt für Schritt
- DokumentierenFotos, Daten, Uhrzeiten, Temperaturen, Lärmprotokoll. Notieren Sie, wann das Problem begann.
- Schriftlich meldenMieter müssen Mängel melden (Art. 257g OR). Datierter Brief, am besten eingeschrieben.
- Frist setzen, Reduktion verlangenBehebung innert angemessener Frist verlangen und festhalten, dass Sie eine Mietzinsreduktion beanspruchen.
- Einigen oder eskalierenDen Prozentsatz schriftlich vereinbaren. Sonst entscheidet die Schlichtungsbehörde – ohne Gerichtskosten.
- Nötigenfalls hinterlegenPassiert nichts: Hinterlegung nach Art. 259g OR ankündigen und vornehmen – und innert 30 Tagen an die Schlichtungsbehörde gelangen.
Hinterlegung des Mietzinses (Art. 259g–259i OR)
Die Hinterlegung ist das stärkste Druckmittel, hat aber strenge Voraussetzungen:
- Sie müssen die Vermieterschaft zuerst schriftlich zur Behebung auffordern, eine angemessene Frist setzen und androhen, dass Sie sonst künftige Mietzinse hinterlegen.
- Nach unbenütztem Fristablauf müssen Sie die Hinterlegung schriftlich ankündigen. Hinterlegen können Sie nur künftig fällige Mietzinse, und zwar bei der vom Kanton bezeichneten Stelle.
- Hinterlegte Mietzinse gelten als bezahlt (Art. 259g Abs. 2 OR) – Sie sind also nicht im Rückstand.
- Sie müssen Ihre Ansprüche innert 30 Tagen seit Fälligkeit des ersten hinterlegten Mietzinses bei der Schlichtungsbehörde geltend machen. Sonst fallen die hinterlegten Mietzinse der Vermieterschaft zu (Art. 259h OR).
Die Schlichtungsbehörde versucht zuerst eine Einigung; gelingt das nicht, entscheidet sie über die Ansprüche und über die hinterlegten Mietzinse. Die unterlegene Partei kann innert 30 Tagen das Gericht anrufen, sonst wird der Entscheid rechtskräftig (Art. 259i OR).
Was Sie nicht tun sollten
Der häufigste Fehler: einfach weniger Miete überweisen. Stellt sich der Abzug später als zu hoch heraus, sind Sie mit einem Teil des Mietzinses im Rückstand. Die Vermieterschaft kann dann schriftlich eine Zahlungsfrist von mindestens 30 Tagen ansetzen, die Kündigung androhen und bei Nichtbezahlung kündigen (Art. 257d OR). Eine Reduktion sollte deshalb schriftlich vereinbart, von der Schlichtungsbehörde festgelegt oder durch eine korrekte Hinterlegung abgesichert werden.
Eine Kündigung, weil Sie nach Treu und Glauben Ansprüche geltend machen, ist anfechtbar (Art. 271a Abs. 1 lit. a OR). Mehr dazu im Ratgeber Vermieter lehnt ab – so gehen Sie vor.
Mängel und Referenzzinssatz
Die Reduktion wegen Mängeln und die Senkung wegen des tieferen Referenzzinssatzes sind zwei verschiedene Ansprüche. Die Mängelreduktion ist vorübergehend und gilt rückwirkend ab Kenntnis der Vermieterschaft. Die Senkung nach Art. 270a OR ist dauerhaft und gilt ab dem nächsten Kündigungstermin. Wurde Ihre Miete bei einem höheren Satz als den heutigen 1.25 % festgelegt, können Sie beides verlangen. Den zweiten Anspruch prüfen Sie im Rechner.
Häufige Fragen
Ab wann gilt die Mietzinsreduktion wegen eines Mangels?
Ab dem Zeitpunkt, in dem die Vermieterschaft vom Mangel erfahren hat, bis der Mangel behoben ist (Art. 259d OR). Melden Sie den Mangel deshalb schriftlich und datiert – das Datum der Meldung ist später oft der Beginn der Reduktion.
Darf ich die Miete einfach selbst kürzen?
Davon ist abzuraten. Ziehen Sie eigenmächtig einen Betrag ab und ist die Kürzung zu hoch oder unberechtigt, geraten Sie in Zahlungsrückstand. Die Vermieterschaft kann dann eine Zahlungsfrist von mindestens 30 Tagen ansetzen und danach kündigen (Art. 257d OR). Sicherer ist eine schriftliche Vereinbarung, der Weg über die Schlichtungsbehörde oder die Hinterlegung nach Art. 259g OR.
Muss die Vermieterschaft den Mangel verschuldet haben?
Nein. Art. 259d OR knüpft die Herabsetzung nur an die Beeinträchtigung der Wohnung, nicht an ein Verschulden. Deshalb kann auch Baulärm aus der Nachbarschaft zu einer Reduktion führen. Anders beim Schadenersatz nach Art. 259e OR: Dort kann sich die Vermieterschaft entlasten, wenn sie beweist, dass sie kein Verschulden trifft.
Kann ich die Reduktion auch nachträglich verlangen?
Ja. Das Bundesgericht hat entschieden, dass eine Herabsetzung auch noch nach der Behebung des Mangels oder nach dem Ende des Mietverhältnisses verlangt werden kann (BGE 142 III 557). Grenzen setzen die allgemeinen Verjährungsregeln und Treu und Glauben. Wer früh schriftlich reklamiert, hat es später beim Beweis deutlich leichter.
Wie viel Prozent gibt es bei Baulärm?
Das hängt von Dauer, Intensität und Nähe ab. In den vom Mieterverband zusammengestellten Gerichtsentscheiden reichen die Werte etwa von 10–15 % bei Bauarbeiten im angebauten Gebäude über 25 % bei Umbauarbeiten in der darüberliegenden Wohnung bis 15–50 % beim Umbau der eigenen Wohnung. Das sind Einzelfälle zur Orientierung, keine festen Sätze.
Gilt das zusätzlich zur Senkung wegen des Referenzzinssatzes?
Ja, es sind zwei verschiedene Ansprüche. Die Mängelreduktion ist vorübergehend und gilt bis zur Behebung. Die Senkung wegen des tieferen Referenzzinssatzes (Art. 270a OR) ist dauerhaft und gilt ab dem nächsten Kündigungstermin. Beide können nebeneinander bestehen.
Quellen
- Obligationenrecht, Art. 256–259i und 257d OR (SR 220)
- Mieterinnen- und Mieterverband: Merkblatt «Gerichtsentscheide: Mietzinsreduktion bei Mängeln» (PDF)
- Mieterinnen- und Mieterverband: Mängel und Schäden
- Bundesgericht, BGE 142 III 557 (Herabsetzung auch nach Behebung des Mangels)
- Bundesgericht, BGE 135 III 345 (nicht jede Komforteinbusse ist ein Mangel)
Weitere Ratgeber
Dieser Ratgeber erklärt die allgemeine Rechtslage im Schweizer Mietrecht und ersetzt keine Rechtsberatung im Einzelfall. Bei Streitigkeiten hilft die kantonale Schlichtungsbehörde oder ein Mieterverband.