Ratgeber
Ein Herabsetzungsbegehren ist ein einfacher, schriftlicher und unterschriebener Brief an die Vermieterschaft – ein amtliches Formular braucht es nicht. Es muss vor Beginn der Kündigungsfrist eintreffen und verlangt die Senkung auf den nächsten Kündigungstermin; die Vermieterschaft hat danach 30 Tage Zeit für eine Antwort.
Nach Art. 270a Abs. 1 OR können Mieterinnen und Mieter den Mietzins als missbräuchlich anfechten und die Herabsetzung auf den nächstmöglichen Kündigungstermin verlangen, wenn sie Grund zur Annahme haben, dass die Vermieterschaft wegen einer wesentlichen Änderung der Berechnungsgrundlagen – vor allem wegen einer Kostensenkung – einen übersetzten Ertrag erzielt. Der häufigste Anlass ist eine Senkung des hypothekarischen Referenzzinssatzes, der aktuell bei 1.25 % liegt.
Wie stark der Mietzins sinken darf, ergibt sich aus Art. 13 VMWG: Bei Referenzzinssätzen unter 5 % entspricht jeder Schritt von 0.25 Prozentpunkten bei einer Erhöhung 3 % des Mietzinses. Umgekehrt gerechnet ergeben sich die in der Praxis verwendeten Senkungssätze – 2.91 % bei 0.25 Punkten, 5.66 % bei 0.50 Punkten, 8.26 % bei 0.75 Punkten. Die Vermieterschaft darf 40 % der Teuerung seit der letzten Mietzinsanpassung sowie allgemeine Kostensteigerungen gegenrechnen.
Das amtliche Formular ist nur vorgeschrieben, wenn die Vermieterschaft den Mietzins erhöht oder den Vertrag einseitig ändert (Art. 269d OR). Für das Begehren der Mieterschaft verlangt das Gesetz lediglich die Schriftform (Art. 270a Abs. 2 OR). In der Praxis heisst das:
Die Senkung wirkt auf den nächsten Kündigungstermin gemäss Mietvertrag, unter Einhaltung der Kündigungsfrist – bei Wohnungen in der Regel drei Monate (Art. 266c OR). Das Begehren muss deshalb vor Beginn der Kündigungsfrist bei der Vermieterschaft eintreffen, genau wie eine Kündigung.
| Kündigungstermin im Vertrag | Kündigungsfrist | Brief muss eintreffen bis | Tieferer Mietzins ab |
|---|---|---|---|
| 31. März | 3 Monate | 31. Dezember | 1. April |
| 30. Juni | 3 Monate | 31. März | 1. Juli |
| 30. September | 3 Monate | 30. Juni | 1. Oktober |
Rechnen Sie einige Tage für die Zustellung des Einschreibens ein. Enthält der Vertrag keine Kündigungstermine, gelten die ortsüblichen Termine des Kantons – siehe Kündigungstermine nach Kanton. Ein verspätetes Begehren ist nicht verloren: Es wirkt einfach auf den darauffolgenden Termin. Eine rückwirkende Senkung ist ausgeschlossen.
Mögliche Gegenpositionen der Vermieterschaft müssen Sie nicht selbst berechnen – es ist an ihr, diese geltend zu machen. Viele Mieterinnen und Mieter nennen trotzdem einen realistischen Nettobetrag, weil das eine rasche Einigung wahrscheinlicher macht.
Ersetzen Sie alle Angaben in [eckigen Klammern].
[Vorname Name Mieter/in 1]
[Vorname Name Mieter/in 2]
[Strasse Nr.]
[PLZ Ort]
Einschreiben
[Name Verwaltung / Vermieter/in]
[Strasse Nr.]
[PLZ Ort]
[Ort], [Datum]
Herabsetzungsbegehren gemäss Art. 270a OR – Mietobjekt [Adresse, Stockwerk, Wohnungsnummer]
Sehr geehrte Damen und Herren
Unser Nettomietzins von CHF [Betrag] pro Monat basiert auf einem hypothekarischen Referenzzinssatz von [z. B. 1.75] %. Das Bundesamt für Wohnungswesen hat den Referenzzinssatz inzwischen auf [z. B. 1.25] % gesenkt.
Gestützt auf Art. 270a OR in Verbindung mit Art. 13 VMWG verlangen wir die Herabsetzung des Nettomietzinses um [z. B. 5.66] % auf den nächstmöglichen Kündigungstermin, den [Datum]. Der neue Nettomietzins beträgt somit CHF [neuer Betrag] pro Monat, gültig ab [Datum Tag nach dem Kündigungstermin].
Bitte teilen Sie uns Ihre Stellungnahme innert 30 Tagen schriftlich mit (Art. 270a Abs. 2 OR). Sollten Sie Gegenpositionen wie Teuerung oder allgemeine Kostensteigerungen geltend machen, bitten wir um eine nachvollziehbare Berechnung.
Freundliche Grüsse
[Unterschrift Mieter/in 1] [Unterschrift Mieter/in 2]
Wohnen Sie allein, streichen Sie die zweite Mietpartei. Stehen mehr als zwei Personen im Vertrag, ergänzen Sie alle Namen und Unterschriften.
Art. 270a Abs. 2 OR setzt zwei aufeinanderfolgende Fristen:
Lassen Sie die zweite Frist verstreichen, ist dieses Begehren erledigt; Sie können ein neues auf den folgenden Kündigungstermin stellen. Bezahlen Sie bis zu einer Einigung oder einem Entscheid den bisherigen Mietzins weiter. Wie Sie nach einer Ablehnung vorgehen, lesen Sie unter Vermieter lehnt Mietzinssenkung ab.
Wenn Sie das Begehren nicht selbst aufsetzen möchten: mietzins-senkung.ch berechnet die Senkung anhand Ihres Vertrags, erstellt das Begehren mit dem korrekten Termin und verschickt es per Einschreiben – einmalig CHF 39. Der Rechner ist kostenlos.
Nein. Das amtliche Formular ist nur für Mietzinserhöhungen und andere einseitige Vertragsänderungen durch die Vermieterschaft vorgeschrieben (Art. 269d OR). Für das Begehren der Mieterschaft genügt ein unterschriebener Brief (Art. 270a Abs. 2 OR).
In der Regel nicht. Das Gesetz verlangt Schriftform, also einen eigenhändig unterschriebenen Brief. Eine gewöhnliche E-Mail erfüllt das nicht. Versenden Sie das Begehren per Einschreiben, damit Sie den Zugang beweisen können.
Wenn mehrere Personen den Mietvertrag unterschrieben haben, sollten alle das Begehren unterzeichnen. Bei gemeinsamer Miete können die Mieterinnen und Mieter Rechte aus dem Vertrag grundsätzlich nur gemeinsam geltend machen.
Ein zu spät eintreffendes Begehren wirkt nicht auf den verpassten Termin. Eine rückwirkende Senkung ist ausgeschlossen. Sie können die Senkung aber auf den nächstfolgenden Kündigungstermin verlangen.
Eine Kündigung, die ausgesprochen wird, weil Sie nach Treu und Glauben Ansprüche aus dem Mietverhältnis geltend machen, ist anfechtbar (Art. 271a Abs. 1 lit. a OR). Während eines Schlichtungsverfahrens und in der Regel drei Jahre danach besteht ein zusätzlicher Kündigungsschutz.
Bei Referenzzinssätzen unter 5 % berechtigt eine Senkung um 0.25 Prozentpunkte zu einer Mietzinssenkung von 2.91 %, eine Senkung um 0.50 Punkte zu 5.66 % (Art. 13 VMWG). Die Vermieterschaft darf Teuerung (40 % des LIK-Anstiegs) und allgemeine Kostensteigerungen gegenrechnen. Den Nettobetrag berechnet unser kostenloser Rechner.
Dieser Ratgeber erklärt die allgemeine Rechtslage im Schweizer Mietrecht und ersetzt keine Rechtsberatung im Einzelfall. Bei Streitigkeiten hilft die kantonale Schlichtungsbehörde oder ein Mieterverband.