Mietzinserhöhung anfechten – so prüfen Sie die Erhöhung
Eine Mietzinserhöhung muss auf dem vom Kanton genehmigten Formular mitgeteilt, begründet und mindestens zehn Tage vor Beginn der Kündigungsfrist zugestellt werden – sonst ist sie nichtig (Art. 269d OR). Ist sie formell korrekt, können Sie sie innert 30 Tagen bei der Schlichtungsbehörde als missbräuchlich anfechten (Art. 270b OR). Das Verfahren ist kostenlos.
Schritt 1: Ist die Erhöhung formell gültig?
Die Vermieterschaft darf den Mietzins auf den nächstmöglichen Kündigungstermin erhöhen. Art. 269d OR stellt dafür strenge Formvorschriften auf. Die Erhöhung muss
- auf einem vom Kanton genehmigten Formular mitgeteilt werden,
- begründet sein und
- mindestens zehn Tage vor Beginn der Kündigungsfrist bei Ihnen eintreffen. Bei drei Monaten Frist auf den 31. März beginnt die Kündigungsfrist am 1. Januar; das Formular muss also bis 21. Dezember eintreffen.
Die Erhöhung ist nichtig, wenn das amtliche Formular fehlt, wenn sie nicht begründet ist oder wenn die Vermieterschaft damit eine Kündigung androht oder ausspricht (Art. 269d Abs. 2 OR). Eine nichtige Erhöhung entfaltet keine Wirkung, ob Sie sie anfechten oder nicht. Eine verspätete Erhöhung ist nicht nichtig, wirkt aber in der Regel erst auf den folgenden Kündigungstermin.
Das Formular muss den bisherigen und den neuen Mietzins, das Datum des Inkrafttretens und die Gründe mit den Beträgen je Grund enthalten; zudem muss es über die Anfechtung belehren und die Schlichtungsbehörde nennen (Art. 19 VMWG). Eine pauschale Formulierung wie «Anpassung an die Marktverhältnisse» allein genügt nicht. Bei Kostensteigerungen oder wertvermehrenden Investitionen können Sie die Zahlen verlangen (Art. 20 VMWG).
Dieselben Regeln gelten, wenn die Vermieterschaft den Vertrag sonstwie einseitig zu Ihren Lasten ändert – etwa Leistungen kürzt oder neue Nebenkosten einführt (Art. 269d Abs. 3 OR). Siehe Nebenkostenabrechnung prüfen.
Die Fristen im Überblick
- 10 Tage vor Beginn der KündigungsfristDas Formular muss eintreffen
Bei Kündigungstermin 31. März und drei Monaten Frist: bis 21. Dezember.
- Tag 0Sie erhalten die Erhöhung
Prüfen Sie Formular, Begründung und den Satz, auf dem Ihre Miete beruht.
- Innert 30 TagenAnfechtung bei der Schlichtungsbehörde
Nach 30 Tagen wird eine formell gültige Erhöhung verbindlich.
- Meist einige Wochen späterSchlichtungsverhandlung
Ohne Gerichtskosten; bis dahin zahlen Sie den bisherigen Mietzins.
- ErgebnisVergleich, Entscheidvorschlag oder Klagebewilligung
Oft wird die Erhöhung gekürzt oder fällt weg – manchmal sinkt die Miete sogar.
Schritt 2: Sind die Gründe berechtigt?
Auch eine formell gültige Erhöhung kann missbräuchlich sein (Art. 269 und 269a OR). Häufige Gründe und was Sie prüfen sollten:
| Grund | Regel | Was prüfen |
|---|---|---|
| Anstieg des Referenzzinssatzes | Höchstens 3 % pro 0.25 Punkte bei Sätzen unter 5 % (Art. 13 VMWG) | Auf welchem Satz Ihre aktuelle Miete beruht (Schritt 3) |
| Teuerung | Höchstens 40 % der Steigerung des Landesindex der Konsumentenpreise (Art. 16 VMWG) | Verwendete Indexstände und Daten; nur seit der letzten Anpassung |
| Allgemeine Kostensteigerungen | Tatsächliche Mehrkosten für Unterhalt und Betrieb (Art. 12 VMWG) | Zahlen verlangen (Art. 20 VMWG); Pauschalen müssen plausibel sein |
| Wertvermehrende Investitionen | Umfassende Überholungen gelten in der Regel zu 50–70 % als wertvermehrend (Art. 14 VMWG) | Echte Verbesserung oder blosser Unterhalt? Subventionen abgezogen? |
| Orts- und quartierübliche Mietzinse | Art. 269a lit. a OR | Die Vermieterschaft muss mindestens fünf wirklich vergleichbare Wohnungen belegen |
Mehr zu den einzelnen Einwänden: Einwände der Vermieterschaft.
Schritt 3: Auf welchem Satz beruht Ihre Miete?
Hier scheitern viele Erhöhungen. Ausgangspunkt ist die letzte verbindliche Mietzinsbasis – Ihr Mietvertrag, die letzte Mietzinsanpassung oder ein Vergleich. Ist der Referenzzinssatz seither gesunken und hat die Vermieterschaft die Senkung nie weitergegeben, beruht Ihre Miete noch auf dem alten, höheren Satz. Frühere Veränderungen des Satzes muss die Vermieterschaft berücksichtigen (Art. 13 Abs. 4 VMWG).
Beispiel: Ihre Miete wurde bei 1.75 % festgelegt und nie gesenkt. Der Satz fiel danach auf 1.25 % und steigt später auf 1.50 %. Verglichen mit Ihrer Mietzinsbasis liegt der Satz noch immer 0.25 Punkte tiefer. Eine Erhöhung wegen des Referenzzinssatzes ist damit nicht gerechtfertigt – im Gegenteil, Sie haben womöglich noch Anspruch auf eine Senkung. Nach Angaben des Mieterverbands ist die Anfechtung einer Erhöhung die letzte Gelegenheit, nicht weitergegebene Senkungen zu korrigieren.
Hat die Vermieterschaft bei einer früheren Anpassung einen Teil vorbehalten, muss der Vorbehalt in Franken oder Prozenten festgehalten sein (Art. 18 VMWG). Prüfen Sie die letzte Anpassung darauf.
Ein Herabsetzungsbegehren können Sie zusammen mit der Anfechtung stellen; das vorgängige schriftliche Begehren an die Vermieterschaft entfällt dann (Art. 270a Abs. 3 OR). Unser Rechner zeigt, wie hoch Ihre Miete beim heutigen Satz wäre.
So fechten Sie an
- Innert 30 Tagen nach Erhalt der Erhöhung bei der Schlichtungsbehörde für Mietsachen am Ort der Wohnung (Art. 270b OR). Ein kurzes schriftliches Gesuch genügt; viele Stellen haben Formulare online. Die zuständigen Stellen finden Sie auf unseren Kantonsseiten.
- Legen Sie Mietvertrag, Erhöhungsformular, die letzte Mietzinsanpassung und Ihre Berechnung bei.
- Das Verfahren ist ohne Gerichtskosten (Art. 113 Abs. 2 lit. c ZPO). Die Verhandlung ist formlos; die meisten Fälle enden mit einem Vergleich. Wie sie abläuft, lesen Sie unter Vermieter lehnt ab.
Verpassen Sie die 30 Tage, wird eine formell gültige Erhöhung verbindlich. Eine Senkung können Sie dann erst wieder verlangen, wenn sich die Berechnungsgrundlagen erneut ändern.
Miete und Schutz während des Verfahrens
Solange das Schlichtungsverfahren ohne Einigung läuft, gilt der bisherige Vertrag unverändert weiter (Art. 270e OR): Sie bezahlen den bisherigen Mietzins, vollständig und pünktlich. Weniger als den bisherigen Mietzins zu zahlen kann zu einem Zahlungsrückstand führen.
Eine Kündigung, weil Sie nach Treu und Glauben Ihre Rechte geltend machen, ist anfechtbar (Art. 271a Abs. 1 lit. a OR). Der Schutz gilt auch während des Verfahrens und in der Regel drei Jahre danach, wenn die Vermieterschaft zu einem erheblichen Teil unterliegt oder sich mit Ihnen einigt (Art. 271a Abs. 1 lit. d und e OR). Ausnahmen bestehen etwa bei dringendem Eigenbedarf oder Zahlungsrückstand.
Häufige Fragen
Wie lange habe ich Zeit, eine Mietzinserhöhung anzufechten?
30 Tage, nachdem Ihnen die Erhöhung mitgeteilt wurde (Art. 270b Abs. 1 OR). Die Anfechtung reichen Sie bei der Schlichtungsbehörde am Ort der Wohnung ein, nicht bei der Vermieterschaft.
Wann ist eine Mietzinserhöhung nichtig?
Wenn sie nicht auf dem vom Kanton genehmigten Formular mitgeteilt wird, wenn sie nicht begründet ist oder wenn die Vermieterschaft damit eine Kündigung androht oder ausspricht (Art. 269d Abs. 2 OR). Eine nichtige Erhöhung entfaltet keine Wirkung.
Um wie viel darf die Miete steigen, wenn der Referenzzinssatz steigt?
Bei Sätzen unter 5 Prozent höchstens 3 Prozent pro Viertelprozentpunkt (Art. 13 Abs. 1 VMWG). Massgebend ist der Satz, auf dem Ihr aktueller Mietzins beruht. Wurden frühere Senkungen nicht weitergegeben, muss die Vermieterschaft das berücksichtigen (Art. 13 Abs. 4 VMWG).
Muss ich die höhere Miete während der Anfechtung bezahlen?
Nein. Während des Schlichtungsverfahrens gilt der bisherige Vertrag unverändert weiter, wenn keine Einigung zustande kommt (Art. 270e OR). Bezahlen Sie den bisherigen Mietzins vollständig und pünktlich weiter.
Darf mir die Vermieterschaft kündigen, weil ich anfechte?
Eine Kündigung, weil Sie nach Treu und Glauben Ansprüche aus dem Mietverhältnis geltend machen, ist anfechtbar (Art. 271a Abs. 1 lit. a OR). Der Schutz gilt auch während eines Verfahrens und in der Regel drei Jahre danach, wenn die Vermieterschaft zu einem erheblichen Teil unterliegt oder sich mit Ihnen einigt (Art. 271a Abs. 1 lit. d und e OR).
Quellen
- Obligationenrecht, Art. 269d, 270b, 270e und 271a OR (SR 220)
- Verordnung über die Miete und Pacht von Wohn- und Geschäftsräumen, Art. 13, 14, 16, 18–20 VMWG (SR 221.213.11)
- Mieterverband: Mietzinserhöhung
- Bundesamt für Wohnungswesen: Hypothekarischer Referenzzinssatz
Weitere Ratgeber
Dieser Ratgeber erklärt die allgemeine Rechtslage im Schweizer Mietrecht und ersetzt keine Rechtsberatung im Einzelfall. Bei Streitigkeiten hilft die kantonale Schlichtungsbehörde oder ein Mieterverband.