Referenzzinssatz Prognose: Sinkt er im Dezember 2026?
Nach den Zahlen des Bundesamts für Wohnungswesen dürfte der Referenzzinssatz am 1. Dezember 2026 sehr wahrscheinlich bei 1.25 % bleiben: Der massgebende Durchschnittszinssatz lag zuletzt bei 1.31 % und müsste unter 1.13 % fallen, damit der Satz auf 1.00 % sinkt. Das ist unsere Einschätzung, keine Garantie. Wessen Miete noch auf 1.50 % oder mehr beruht, muss nicht warten – die Senkung kann schon heute verlangt werden.
So wird der Referenzzinssatz festgelegt
Der hypothekarische Referenzzinssatz ist weder eine Prognose noch ein politischer Entscheid. Er folgt einer festen Regel: Jedes Quartal erhebt die Schweizerische Nationalbank im Auftrag des Bundesamts für Wohnungswesen (BWO) die Zinssätze aller inländischen, auf Franken lautenden Hypothekarforderungen der Banken. Der volumengewichtete Durchschnittszinssatz wird dann kaufmännisch auf den nächsten Viertelprozentwert gerundet. Das Beispiel des BWO: Ein Durchschnittszinssatz von 1.62 % ergibt einen Referenzzinssatz von 1.50 %, einer von 1.63 % ergibt 1.75 %. Diese Methode gilt seit Dezember 2011.
Weil der Durchschnitt alle bestehenden Hypotheken umfasst – darunter viele Festhypotheken mit mehrjähriger Laufzeit –, bewegt er sich langsam. Eine Änderung des SNB-Leitzinses wirkt erst, wenn alte Hypotheken erneuert werden.
Die neusten Zahlen
| Stichtag | Durchschnittszinssatz | Referenzzinssatz |
|---|---|---|
| 31. März 2025 | 1.44 % | 1.50 % |
| 30. Juni 2025 | 1.37 % | 1.25 % (ab 2.9.2025) |
| 30. September 2025 | 1.33 % | 1.25 % |
| 31. Dezember 2025 | 1.32 % | 1.25 % |
| 31. März 2026 | 1.31 % | 1.25 % |
| 30. Juni 2026 | 1.31 % | 1.25 % |
Quelle: Medienmitteilungen des BWO. Den ganzen Verlauf der publizierten Referenzzinssätze finden Sie auf unserer Seite Referenzzinssatz und LIK.
Schwellenwerte für den nächsten Schritt
- Durchschnitt 1.12 % oder tieferReferenzzinssatz sinkt auf 1.00 %. Mieter könnten weitere 2.91 % verlangen.
- Durchschnitt 1.13 %–1.37 %Referenzzinssatz bleibt bei 1.25 %. Aktuell: 1.31 %.
- Durchschnitt 1.38 % oder höherReferenzzinssatz steigt auf 1.50 %. Vermieter könnten die Miete um bis zu 3 % erhöhen.
Das BWO formuliert es gleich: Der Satz bleibt bei 1,25 %, «bis der Durchschnittszinssatz auf unter 1,13 Prozent sinkt oder auf über 1,37 Prozent steigt».
Unsere Einschätzung für Dezember 2026
Die Bekanntgabe im Dezember stützt sich auf den Durchschnitt per 30. September 2026. Für eine Senkung auf 1.00 % müsste er von 1.31 % auf 1.12 % oder tiefer fallen – fast 0.2 Prozentpunkte in einem einzigen Quartal. Im letzten Jahr veränderte er sich pro Quartal um höchstens 0.04 Punkte; selbst der deutliche Rückgang Mitte 2025 betrug 0.07 Punkte. Sogar in der Negativzinsphase lag der Durchschnitt Ende Juni 2022 noch bei 1.17 % und damit nie unter der Schwelle.
Auch ein Anstieg auf 1.50 % ist kurzfristig wenig wahrscheinlich: Der Durchschnitt war zuletzt stabil bis leicht sinkend, und die SNB hat den Leitzins am 24. September 2026 bei 0 % belassen, bei einer Inflationsprognose von 0.7 % für 2026 und 0.8 % für 2027. Auch die UBS erwartet vor Ende 2027 keine Veränderung.
Unsere Einschätzung: Der Referenzzinssatz bleibt am 1. Dezember 2026 sehr wahrscheinlich bei 1.25 %. Das ist eine Auswertung der publizierten Zahlen, keine Garantie. Wir aktualisieren diese Seite nach der Bekanntgabe.
Die nächsten Publikationstermine
- 30.09.2026Stichtag
Die Banken melden ihre Hypothekarbestände per diesem Datum.
- 01.12.2026Bekanntgabe
Das BWO publiziert Durchschnittszinssatz und Referenzzinssatz.
- 02.12.2026Ein allfällig neuer Satz gilt
Der Referenzzinssatz gilt ab dem Tag nach seiner Veröffentlichung.
- 2027Weitere Bekanntgaben
1. März, 1. Juni, 1. September und 1. Dezember 2027.
Eine Senkung kommt nicht automatisch
Sinkt der Referenzzinssatz, sinkt die Miete nicht von selbst. Die Vermieterschaft ist nicht verpflichtet, einen tieferen Satz von sich aus weiterzugeben – viele tun es nicht. Die Mieterschaft muss ein schriftliches Herabsetzungsbegehren an die Vermieterschaft richten, unter Einhaltung der Kündigungsfrist auf den nächsten Kündigungstermin (Art. 270a OR). Die Vermieterschaft hat dann 30 Tage Zeit für eine Antwort. Lehnt sie ab oder antwortet sie nicht, kann die Mieterschaft innert weiterer 30 Tage die Schlichtungsbehörde anrufen.
Das gilt auch für die Senkung auf 1.25 % im September 2025: Beruht Ihre Miete noch auf 1.50 % und haben Sie nie eine Senkung verlangt, ist dieser Anspruch heute offen.
Rechenbeispiel: Was eine Senkung auf 1.00 % bedeuten würde
Nehmen wir eine Nettomiete von CHF 2'000 auf Basis der heutigen 1.25 %. Eine Senkung auf 1.00 % würde eine Reduktion von 2.91 % erlauben, also CHF 58.20 pro Monat oder CHF 698.40 pro Jahr – vor den Abzügen, die die Vermieterschaft für Teuerung und allgemeine Kostensteigerungen geltend machen darf. Beruht die Miete noch auf 1.50 %, beträgt der Anspruch schon heute 2.91 % (CHF 58.20 bei CHF 2'000); eine weitere Senkung würde ihn auf 5.66 % (CHF 113.20) vor Abzügen erhöhen. Ihre eigenen Zahlen inklusive Abzüge zeigt der Rechner.
Was Mieter in welchem Fall tun sollten
- Satz bleibt bei 1.25 % (am wahrscheinlichsten): Beruht Ihre Miete noch auf 1.50 % oder mehr, können Sie die Senkung schon heute verlangen – es gibt keinen Grund zu warten. Jeder verpasste Kündigungstermin heisst: länger zu viel bezahlen. Prüfen Sie Ihren Fall im Rechner und nutzen Sie die Vorlage für das Herabsetzungsbegehren.
- Satz sinkt auf 1.00 % (unwahrscheinlich): Dann könnten auch Mieter, deren Miete auf 1.25 % beruht, eine Senkung von 2.91 % vor Abzügen verlangen. Wer bereits bei 1.50 % ein Begehren gestellt hat, kann erneut eines stellen.
- Satz steigt auf 1.50 % (kurzfristig unwahrscheinlich): Die Vermieterschaft dürfte den Mietzins um höchstens 3 % pro Viertelprozentpunkt erhöhen (Art. 13 VMWG), nur mit dem amtlichen Formular und auf den nächsten Kündigungstermin. Eine Erhöhung können Sie innert 30 Tagen anfechten (Art. 270b OR).
Häufige Fragen
Sinkt der Referenzzinssatz im Dezember 2026?
Sehr wahrscheinlich nicht. Der Durchschnittszinssatz lag per 30. Juni 2026 bei 1.31 %. Für eine Senkung auf 1.00 % müsste er unter 1.13 % fallen – also um fast 0.2 Prozentpunkte in einem Quartal. Zuletzt sank er pro Quartal höchstens um wenige Hundertstel. Das ist eine Einschätzung auf Basis der publizierten Zahlen, keine Garantie.
Wann wird der nächste Referenzzinssatz bekannt gegeben?
Am 1. Dezember 2026; ein allfällig neuer Satz gilt ab dem Folgetag. Danach publiziert das Bundesamt für Wohnungswesen am 1. März, 1. Juni, 1. September und 1. Dezember 2027.
Wie wird der Referenzzinssatz berechnet?
Er beruht auf dem volumengewichteten Durchschnittszinssatz der inländischen Hypothekarforderungen der Banken, der vierteljährlich erhoben wird. Dieser wird kaufmännisch auf den nächsten Viertelprozentwert gerundet: 1.37 % ergibt 1.25 %, 1.38 % ergäbe 1.50 %.
Soll ich mit dem Herabsetzungsbegehren auf eine weitere Senkung warten?
Nein, wenn Ihre Miete noch auf 1.50 % oder mehr beruht. Diese Senkung können Sie schon heute verlangen, und sie gilt ab dem nächsten Kündigungstermin. Wer wartet, verpasst unter Umständen einen Termin und zahlt länger zu viel. Sinkt der Satz später weiter, können Sie erneut ein Begehren stellen.
Kann der Referenzzinssatz wieder steigen?
Ja, wenn der Durchschnittszinssatz über 1.37 % steigt. Dann dürfte die Vermieterschaft den Mietzins um höchstens 3 % pro Viertelprozentpunkt erhöhen (Art. 13 VMWG) – nur mit dem amtlichen Formular und auf einen Kündigungstermin. Eine Erhöhung können Sie innert 30 Tagen anfechten (Art. 270b OR). Kurzfristig ist das nach den aktuellen Zahlen wenig wahrscheinlich.
Warum reagiert der Referenzzinssatz so langsam auf den SNB-Leitzins?
Weil er den Durchschnitt aller bestehenden Hypotheken abbildet, darunter viele Festhypotheken mit mehrjähriger Laufzeit. Änderungen des Leitzinses wirken erst, wenn alte Hypotheken erneuert werden. Die SNB hat den Leitzins seit Juni 2025 bei 0 % belassen, zuletzt am 24. September 2026.
Quellen
- BWO: Medienmitteilung vom 1. September 2026 (Referenzzinssatz bleibt bei 1,25 %)
- BWO: Hypothekarischer Referenzzinssatz (Publikationstermine)
- BWO: Merkblatt «Der hypothekarische Referenzzinssatz» (Rundungsregel, PDF)
- BWO: Medienmitteilung vom 1. September 2025 (Senkung auf 1,25 %)
- Schweizerische Nationalbank: Geldpolitische Entscheide
- UBS: Referenzzinssatz – Stand und Ausblick
Weitere Ratgeber
Dieser Ratgeber erklärt die allgemeine Rechtslage im Schweizer Mietrecht und ersetzt keine Rechtsberatung im Einzelfall. Bei Streitigkeiten hilft die kantonale Schlichtungsbehörde oder ein Mieterverband.