Nebenkostenabrechnung prüfen – so finden Sie Fehler

Aktualisiert · Aktueller Referenzzinssatz 1.25 %

Illustration: Nebenkostenabrechnung prüfen – so finden Sie Fehler

Die Vermieterschaft darf nur Nebenkosten verrechnen, die im Mietvertrag einzeln und genau vereinbart sind, und nur in der Höhe der tatsächlichen Kosten (Art. 257a und 257b OR). Sie haben das Recht, jederzeit die Belege einzusehen. Reparaturen, Erneuerungen, Abschreibungen und Hypothekarzinsen gehören nicht in die Abrechnung.

Was Nebenkosten sind

Nebenkosten sind das Entgelt für Leistungen, die mit dem Gebrauch der Wohnung zusammenhängen – Heizung, Warmwasser, Hauswartung, Reinigung, Lift, Wasser und ähnliche Betriebskosten sowie öffentliche Abgaben, die sich aus dem Gebrauch ergeben (Art. 257b Abs. 1 OR). Bei Wohnungen müssen sie den tatsächlichen Aufwendungen der Vermieterschaft entsprechen. Einen Gewinn darf sie damit nicht erzielen.

Nebenkosten sind vom Nettomietzins getrennt. Eine Senkung wegen des gesunkenen Referenzzinssatzes betrifft nur den Nettomietzins; die Nebenkosten werden separat abgerechnet. Es lohnt sich, beides zu prüfen – den Nettomietzins mit dem Rechner, die Abrechnung mit dieser Anleitung.

Nur was im Vertrag steht

Nebenkosten müssen Sie nur bezahlen, wenn sie besonders vereinbart sind (Art. 257a Abs. 2 OR). In der Praxis heisst das: Jede Position muss im Mietvertrag oder in dessen Beilage einzeln und genau aufgeführt sein. Sammelbezeichnungen wie «übrige Kosten» oder «Betriebskosten» sind unbeachtlich. Was nicht vereinbart ist, gilt als im Nettomietzins enthalten.

Neue Positionen kann die Vermieterschaft nicht einfach nachträglich einführen. Das ist eine einseitige Vertragsänderung: Sie muss wie eine Mietzinserhöhung auf dem amtlichen Formular mitgeteilt und begründet werden (Art. 269d Abs. 3 OR), und Sie können sie innert 30 Tagen anfechten (Art. 270b Abs. 2 OR). Siehe Mietzinserhöhung anfechten.

Akonto oder Pauschale

Ist im Vertrag unklar, welches Modell gilt, gehen viele Juristinnen und Juristen von Akontozahlungen aus. Die Akontobeträge müssen die tatsächlichen Kosten nicht jedes Jahr genau treffen; eine Nachzahlung allein beweist also noch keinen Fehler.

Was nicht verrechnet werden darf

Eigentümerkosten gehören in den Nettomietzins, nicht in die Nebenkosten. Für Heizung und Warmwasser schliesst die VMWG die Reparatur und Erneuerung der Anlagen sowie deren Verzinsung und Abschreibung ausdrücklich aus (Art. 6 VMWG). Weitere typische Positionen, die nicht in die Abrechnung gehören:

Verwaltungskosten dürfen nach Aufwand oder im Rahmen der üblichen Ansätze verrechnet werden (Art. 4 Abs. 3 VMWG). In der Praxis wird häufig ein Richtwert von rund 3 Prozent der abgerechneten Kosten genannt, mit regionalen Unterschieden. Ein deutlich höherer Ansatz ist eine Nachfrage wert.

Checkliste: Position für Position

  1. Vereinbart?Steht jede Position der Abrechnung einzeln in Ihrem Mietvertrag?
  2. Gleiche NamenDie Positionen sollten gleich heissen wie im Vertrag.
  3. PeriodeDeckt die Abrechnung genau eine Periode ab, ohne Überschneidungen?
  4. Ihr AnteilIst der Verteilschlüssel (Fläche, Volumen, Zählerstände) angegeben und für Ihre Wohnung plausibel?
  5. Keine ReparaturenStecken Rechnungen für Reparaturen, Ersatz oder Investitionen in den Summen?
  6. VerwaltungLiegt das Verwaltungshonorar im üblichen Rahmen von rund 3 Prozent?
  7. ZahlungenSind alle Ihre Akontozahlungen der Periode abgezogen?
  8. VorjahrVergleichen Sie mit dem Vorjahr und lassen Sie grosse Sprünge erklären, bevor Sie zahlen.
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Beispiel

Sie zahlen monatlich CHF 200 akonto, also CHF 2'400 im Jahr. Die Abrechnung weist Ihren Anteil mit CHF 2'650 aus und verlangt eine Nachzahlung von CHF 250. Bei der Belegeinsicht finden Sie eine Rechnung für den Ersatz der gemeinsamen Waschmaschine; Ihr Anteil daran beträgt CHF 180. Der Ersatz eines Geräts ist eine Eigentümerlast, keine Nebenkostenposition. Ihr korrekter Anteil beträgt CHF 2'470, die Nachzahlung also CHF 70 statt CHF 250. Bezahlen Sie die CHF 70, beanstanden Sie den Rest schriftlich und verlangen Sie eine korrigierte Abrechnung.

Belege einsehen

Die Vermieterschaft muss Ihnen auf Verlangen Einsicht in die Belege gewähren (Art. 257b Abs. 2 OR) – in die eigentlichen Rechnungen und Verträge, nicht nur in eine Zusammenstellung. Verlangen Sie die Einsicht schriftlich und nennen Sie die Periode. Fotografieren ist erlaubt; Kopien werden meist verrechnet. Viele Abrechnungen verlangen Einwände innert 30 Tagen; diese Frist hat nach Angaben des Mieterverbands keine gesetzliche Grundlage, er rät aber, nicht lange zuzuwarten. Ihr Mietvertrag kann eigene Regeln enthalten.

Fehler gefunden: so gehen Sie vor

  1. Schriftlich beanstanden, die strittigen Positionen und Ihre Gründe nennen und eine korrigierte Abrechnung verlangen.
  2. Den unbestrittenen Teil bezahlen. Gar nichts zu zahlen kann zu einem Zahlungsrückstand führen.
  3. Keine Einigung? Sie können die kantonale Schlichtungsbehörde für Mietsachen anrufen. Das Verfahren ist ohne Gerichtskosten (Art. 113 Abs. 2 lit. c ZPO). Die zuständigen Stellen finden Sie auf unseren Kantonsseiten.

Verjährung

Nach Angaben des Mieterverbands verjähren Nebenkosten fünf Jahre nach Ablauf der Abrechnungsperiode. Manche Mietverträge verkürzen die Frist, innert der die Vermieterschaft nachfordern darf. Die Verjährung wird nicht von Amtes wegen berücksichtigt; Sie müssen sie selbst geltend machen.

Haben Sie Kosten bezahlt, die gar nicht vereinbart oder nicht verrechenbar waren, können Sie diese grundsätzlich als ungerechtfertigte Bereicherung zurückfordern: innert drei Jahren, seit Sie vom Anspruch wissen, spätestens zehn Jahre nach der Zahlung (Art. 67 OR).

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Häufige Fragen

Welche Nebenkosten darf die Vermieterschaft verlangen?

Nur Kosten für Leistungen, die mit dem Gebrauch der Wohnung zusammenhängen – etwa Heizung, Warmwasser, Hauswartung, Treppenhausreinigung, Allgemeinstrom, Lift, Wasser, Abwasser und Kehricht – und nur, wenn sie im Mietvertrag einzeln aufgeführt sind (Art. 257a Abs. 2 OR). Sammelbegriffe wie «übrige Nebenkosten» genügen nicht. Was nicht vereinbart ist, ist mit dem Nettomietzins abgegolten.

Wie lange kann ich die Belege einsehen?

Das Einsichtsrecht steht Ihnen gesetzlich zu (Art. 257b Abs. 2 OR). Die oft auf Abrechnungen genannte Frist von 30 Tagen hat nach Angaben des Mieterverbands keine gesetzliche Grundlage. Warten Sie trotzdem nicht zu lange und verlangen Sie die Einsicht schriftlich.

Wie hoch darf das Verwaltungshonorar sein?

Die Verwaltungskosten dürfen nach Aufwand oder im Rahmen der üblichen Ansätze verrechnet werden (Art. 4 Abs. 3 VMWG). In der Praxis wird häufig ein Richtwert von rund 3 Prozent der abgerechneten Kosten genannt; die Ansätze sind regional verschieden. Deutlich höhere Pauschalen sollten Sie hinterfragen.

Wann verjähren Nachforderungen aus der Nebenkostenabrechnung?

Nach Angaben des Mieterverbands verjähren Nebenkosten fünf Jahre nach Ablauf der betreffenden Abrechnungsperiode. Manche Mietverträge verkürzen die Frist für Nachforderungen. Die Verjährung müssen Sie selbst geltend machen.

Kann ich zu viel bezahlte Nebenkosten zurückverlangen?

Ja. Wurden Kosten verrechnet, die gar nicht vereinbart oder nicht verrechenbar waren, können Sie diese grundsätzlich als ungerechtfertigte Bereicherung zurückfordern – innert drei Jahren, seit Sie davon wissen, spätestens zehn Jahre nach der Zahlung (Art. 67 OR).

Hat die Nebenkostenabrechnung etwas mit der Referenzzinssatz-Senkung zu tun?

Nein. Die Senkung wegen des Referenzzinssatzes betrifft nur den Nettomietzins. Nebenkosten werden separat nach den tatsächlichen Kosten abgerechnet. Beides lässt sich unabhängig voneinander prüfen.

Quellen

Weitere Ratgeber

Dieser Ratgeber erklärt die allgemeine Rechtslage im Schweizer Mietrecht und ersetzt keine Rechtsberatung im Einzelfall. Bei Streitigkeiten hilft die kantonale Schlichtungsbehörde oder ein Mieterverband.