Ratgeber
Lehnt die Vermieterschaft Ihr Herabsetzungsbegehren ab, stimmt sie nur teilweise zu oder antwortet sie nicht innert 30 Tagen, können Sie innert weiterer 30 Tage die kantonale Schlichtungsbehörde anrufen (Art. 270a Abs. 2 OR). Das Verfahren ist kostenlos, und eine Kündigung als Reaktion darauf ist anfechtbar.
Nach Art. 270a Abs. 2 OR muss die Vermieterschaft innert 30 Tagen zu Ihrem schriftlichen Herabsetzungsbegehren Stellung nehmen. Sie können innert weiterer 30 Tage die kantonale Schlichtungsbehörde anrufen, wenn die Vermieterschaft:
Die Frist beginnt mit dem Erhalt der Ablehnung oder Teilzusage oder mit dem ungenutzten Ablauf der 30-tägigen Antwortfrist. Tragen Sie das Datum sofort ein: Verpassen Sie es, ist dieses Begehren erledigt, und Sie können nur noch ein neues auf den darauffolgenden Kündigungstermin stellen.
| Schritt | Frist | Grundlage |
|---|---|---|
| Vermieterschaft antwortet auf das Begehren | 30 Tage ab Erhalt | Art. 270a Abs. 2 OR |
| Sie rufen die Schlichtungsbehörde an | 30 Tage nach Antwort bzw. ausgebliebener Antwort | Art. 270a Abs. 2 OR |
| Ablehnung eines Entscheidvorschlags | 20 Tage ab schriftlicher Eröffnung | Art. 211 ZPO |
| Klage nach Klagebewilligung | 30 Tage | Art. 209 Abs. 4 ZPO |
Eine Ablehnung ist oft kein pauschales Nein, sondern eine Gegenrechnung. Die Vermieterschaft darf die Senkung mit 40 % der Teuerung seit der letzten Mietzinsanpassung, allgemeinen Kostensteigerungen (Unterhalt, Betriebskosten) und unter Umständen mit wertvermehrenden Investitionen verrechnen. Manche argumentieren, der Mietzins liege noch unter dem orts- und quartierüblichen Niveau oder werfe keinen genügenden Ertrag ab. Ob solche Einwände tragen, hängt von den Zahlen ab – siehe Einwände der Vermieterschaft. Das Angebot der Vermieterschaft können Sie mit unserem Rechner vergleichen, der die üblichen Abzüge für Teuerung und Kosten bereits berücksichtigt.
Liegt das Gegenangebot nahe bei Ihrem eigenen Nettobetrag, ist eine schriftliche Annahme oft der schnellste Weg. Wenn nicht, oder wenn die Vermieterschaft gar keine Begründung liefert, ist die Schlichtungsbehörde der nächste Schritt.
Jeder Kanton hat Schlichtungsbehörden in Mietsachen, meist nach Bezirken organisiert. Zuständig ist die Behörde am Ort des Mietobjekts. Die meisten stellen online ein Gesuchsformular bereit; ein kurzes schriftliches Gesuch mit den wesentlichen Angaben genügt ebenfalls, und in der Regel ist auch eine mündliche Eingabe am Schalter möglich. Auf unseren Kantonsseiten finden Sie, wo die zuständige Stelle zu finden ist.
Kosten: Im Schlichtungsverfahren werden in Streitigkeiten aus der Miete von Wohnräumen keine Gerichtskosten erhoben (Art. 113 Abs. 2 lit. c ZPO), und es werden keine Parteientschädigungen zugesprochen. Sie tragen nur eigene Kosten, etwa für eine Anwältin, falls Sie eine beiziehen.
Bezahlen Sie während des Verfahrens den bisherigen Mietzins vollständig weiter. Eigenmächtig weniger zu zahlen kann zu einem Zahlungsrückstand führen – einer der wenigen Gründe, aus denen die Vermieterschaft trotz des unten beschriebenen Schutzes kündigen darf.
Die Behörde lädt beide Parteien zu einer Verhandlung vor, meist innert weniger Wochen. Sie ist formlos und auf Laien ausgerichtet; Ziel ist eine Einigung. Typische Ergebnisse:
Wird die Senkung gewährt, gilt sie ab dem im Begehren genannten Kündigungstermin; zu viel bezahlter Mietzins wird verrechnet oder zurückerstattet.
Viele Mieterinnen und Mieter zögern aus Angst, die Wohnung zu verlieren. Das Gesetz regelt diesen Fall ausdrücklich. Eine Kündigung durch die Vermieterschaft ist anfechtbar, wenn sie ausgesprochen wird:
Der dreijährige Schutz gilt auch, wenn Sie mit Schriftstücken nachweisen können, dass Sie sich ausserhalb eines Verfahrens mit der Vermieterschaft geeinigt haben (Art. 271a Abs. 2 OR). Ausnahmen bestehen etwa bei dringendem Eigenbedarf oder Zahlungsrückstand (Art. 271a Abs. 3 OR). Eine Kündigung ist innert 30 Tagen nach Empfang bei der Schlichtungsbehörde anzufechten (Art. 273 OR).
Mieterverbände beraten Mitglieder vor der Verhandlung und begleiten sie oft dorthin.
Nichts. In Streitigkeiten aus der Miete von Wohnräumen werden im Schlichtungsverfahren keine Gerichtskosten erhoben (Art. 113 Abs. 2 lit. c ZPO), und es werden keine Parteientschädigungen zugesprochen. Eigene Kosten, etwa für eine Anwältin, tragen Sie selbst. Kommt es danach zu einem Gerichtsverfahren, können Kosten anfallen.
30 Tage. Die Frist beginnt mit der ablehnenden oder teilweisen Antwort der Vermieterschaft oder, wenn diese nicht antwortet, mit dem Ablauf ihrer eigenen 30-tägigen Antwortfrist.
Eine solche Kündigung ist anfechtbar. Das gilt für Kündigungen während des Verfahrens und in der Regel bis drei Jahre nach dessen Abschluss, wenn die Vermieterschaft zu einem erheblichen Teil unterliegt oder sich mit Ihnen einigt (Art. 271a Abs. 1 lit. d und e OR). Ausnahmen bestehen etwa bei dringendem Eigenbedarf oder Zahlungsverzug.
Ja. Bezahlen Sie den bisherigen Mietzins vollständig weiter. Eigenmächtig weniger zu zahlen kann zu einem Zahlungsrückstand und einer Kündigung führen. Wird die Senkung später gewährt, gilt sie ab dem verlangten Termin, und zu viel Bezahltes wird verrechnet oder zurückerstattet.
Nicht zwingend. Die Schlichtungsverhandlung ist auf Laien ausgerichtet. Mitglieder eines Mieterverbands erhalten dort Beratung und oft Begleitung zur Verhandlung.
Die Schlichtungsbehörde kann in Mietsachen einen Entscheidvorschlag machen. Lehnt ihn keine Partei innert 20 Tagen ab, wird er verbindlich. Andernfalls stellt sie eine Klagebewilligung aus; die Klage muss dann innert 30 Tagen beim Gericht eingereicht werden.
Dieser Ratgeber erklärt die allgemeine Rechtslage im Schweizer Mietrecht und ersetzt keine Rechtsberatung im Einzelfall. Bei Streitigkeiten hilft die kantonale Schlichtungsbehörde oder ein Mieterverband.