Le bailleur refuse la baisse de loyer : comment procéder

Mis à jour le 25.09.2026 · Taux de référence actuel 1.25 %

Si le bailleur refuse votre demande de baisse de loyer, ne l'accepte que partiellement ou ne répond pas dans les 30 jours, vous pouvez saisir la commission de conciliation cantonale dans un nouveau délai de 30 jours (art. 270a al. 2 CO). La procédure est gratuite, et un congé donné en réaction est annulable.

Trois situations, un délai

Selon l'art. 270a al. 2 CO, le bailleur doit prendre position dans les 30 jours sur votre demande écrite de baisse de loyer. Vous pouvez saisir la commission de conciliation cantonale dans un nouveau délai de 30 jours si le bailleur :

• refuse la baisse,
• ne l'accepte que partiellement – par exemple en proposant 2 % au lieu des 5.66 % demandés – ou
• ne répond pas.

Le délai commence à courir dès la réception du refus ou de l'accord partiel, ou à l'expiration inutilisée du délai de réponse de 30 jours. Notez immédiatement la date : si vous la manquez, cette demande est liquidée et vous ne pourrez en présenter une nouvelle que pour le terme de résiliation suivant.

D'abord vérifier la motivation

Un refus n'est souvent pas un non catégorique, mais un contre-calcul. Le bailleur peut compenser la baisse avec 40 % du renchérissement depuis la dernière adaptation du loyer, la hausse générale des coûts (entretien, frais d'exploitation) et, selon les cas, des investissements à plus-value. Certains font valoir que le loyer est encore inférieur aux loyers usuels de la localité ou du quartier, ou qu'il ne procure pas un rendement suffisant. La portée de ces objections dépend des chiffres – voir objections du bailleur. Vous pouvez comparer l'offre du bailleur avec notre calculateur, qui tient déjà compte des déductions usuelles pour le renchérissement et les coûts.

Si la contre-offre est proche de votre propre montant net, une acceptation écrite est souvent la voie la plus rapide. Sinon, ou si le bailleur ne fournit aucune motivation, la commission de conciliation est l'étape suivante.

Saisir la commission de conciliation

1. Jour 0Refus, accord partiel ou absence de réponse

   Le délai commence à la réception de la réponse ou à l'expiration des 30 jours du bailleur.

2. Dans les 30 joursSaisir la commission de conciliation

   Auprès de l'autorité du lieu de l'immeuble ; sans frais judiciaires.

3. En général quelques semaines plus tardAudience de conciliation

   Informelle et conçue pour des non-juristes ; le but est un accord.

4. RésultatAccord, proposition de jugement ou autorisation de procéder

   Une proposition de jugement devient contraignante si personne ne la refuse dans les 20 jours ; après une autorisation de procéder, l'action doit être introduite dans les 30 jours.

Chaque canton dispose d'autorités de conciliation en matière de baux, le plus souvent organisées par district. L'autorité compétente est celle du lieu où se trouve l'objet loué. La plupart proposent un formulaire de requête en ligne ; une brève requête écrite contenant les indications essentielles suffit également et, en règle générale, une requête orale au guichet est aussi possible. Nos pages cantonales indiquent où trouver l'autorité compétente.

Frais : dans la procédure de conciliation, aucuns frais judiciaires ne sont perçus pour les litiges relatifs aux baux d'habitations (art. 113 al. 2 let. c CPC), et aucuns dépens ne sont alloués. Vous ne supportez que vos propres frais, par exemple ceux d'un avocat si vous en consultez un.

Pendant la procédure, continuez à payer l'intégralité du loyer actuel. Payer moins de votre propre chef peut entraîner un retard de paiement – l'un des rares motifs pour lesquels le bailleur peut résilier malgré la protection décrite ci-dessous.

Les documents nécessaires

• le bail à loyer et la dernière adaptation du loyer (avec le taux de référence sur lequel repose le loyer),
• votre demande de baisse de loyer et la preuve de sa distribution (récépissé du recommandé),
• la réponse du bailleur, le cas échéant,
• votre calcul : taux de référence d'alors et d'aujourd'hui, baisse demandée en pour cent et en francs,
• les noms et adresses de tous les locataires et du bailleur ou de la régie.

Audience et résultats typiques

L'autorité convoque les deux parties à une audience, généralement dans un délai de quelques semaines. Celle-ci est informelle et conçue pour des non-juristes ; le but est de trouver un accord. Résultats typiques :

1. Accord. Le résultat le plus fréquent : les deux parties s'entendent sur une baisse – souvent entre votre montant et l'offre du bailleur – et sur une date de début.
2. Proposition de jugement. En matière de baux, l'autorité peut soumettre une proposition de jugement (art. 210 CPC). Si aucune partie ne la refuse dans les 20 jours dès sa communication écrite, elle acquiert les effets d'une décision entrée en force (art. 211 CPC).
3. Autorisation de procéder. Si aucun accord n'est trouvé et qu'une proposition est refusée, l'autorité délivre une autorisation de procéder. L'action doit alors être introduite devant le tribunal dans les 30 jours (art. 209 al. 4 CPC). Des frais peuvent être perçus dans la procédure judiciaire.

Si la baisse est accordée, elle s'applique dès le terme de résiliation mentionné dans la demande ; le loyer payé en trop est compensé ou remboursé.

Protection contre un congé-représailles

Beaucoup de locataires hésitent par crainte de perdre leur logement. La loi règle expressément ce cas. Un congé donné par le bailleur est annulable lorsqu'il est donné :

• parce que vous faites valoir de bonne foi des prétentions découlant du bail (art. 271a al. 1 let. a CO),
• pendant une procédure de conciliation ou une procédure judiciaire en rapport avec le bail, sauf si vous l'avez introduite de manière abusive (let. d),
• avant l'expiration d'un délai de trois ans à compter de la fin d'une telle procédure au cours de laquelle le bailleur a succombé dans une large mesure, retiré ou considérablement réduit ses prétentions, renoncé à saisir le juge ou conclu une transaction avec vous (let. e).

La protection de trois ans s'applique aussi lorsque vous pouvez prouver par écrit que vous vous êtes entendu avec le bailleur en dehors de toute procédure (art. 271a al. 2 CO). Il existe des exceptions, par exemple en cas de besoin urgent du bailleur ou de retard de paiement (art. 271a al. 3 CO). Un congé doit être contesté devant la commission de conciliation dans les 30 jours qui suivent sa réception (art. 273 CO).

L'ASLOCA conseille ses membres avant l'audience et les y accompagne souvent.

Questions fréquentes

Sources

• Code des obligations, art. 270a et 271a CO (RS 220)
• Code de procédure civile, art. 113, 209–211 CPC (RS 272)
• Tribunaux du canton de Zurich : baisse de loyer (en allemand)
• Association suisse des locataires (ASLOCA)

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Ce guide explique la situation juridique générale en droit suisse du bail et ne remplace pas un conseil juridique dans un cas particulier. En cas de litige, la commission de conciliation cantonale ou une association de locataires peut vous aider.