Il locatore rifiuta la riduzione della pigione: come procedere

Aggiornato il 25.09.2026 · Tasso di riferimento attuale 1.25 %

Se il locatore rifiuta la Sua richiesta di riduzione della pigione, la accetta solo in parte o non risponde entro 30 giorni, può adire l'autorità di conciliazione cantonale entro altri 30 giorni (art. 270a cpv. 2 CO). La procedura è gratuita e una disdetta data per reazione è contestabile.

Tre situazioni, un termine

Secondo l'art. 270a cpv. 2 CO, il locatore deve prendere posizione entro 30 giorni sulla Sua richiesta scritta di riduzione della pigione. Può adire l'autorità di conciliazione cantonale entro altri 30 giorni se il locatore:

• rifiuta la riduzione,
• la accetta solo in parte – ad esempio offrendo il 2 % invece del 5.66 % richiesto – oppure
• non risponde.

Il termine decorre dal ricevimento del rifiuto o dell'accettazione parziale, oppure dalla scadenza inutilizzata del termine di risposta di 30 giorni. Annoti subito la data: se la manca, questa richiesta è chiusa e potrà presentarne una nuova solo per la scadenza di disdetta successiva.

Prima verificare la motivazione

Spesso un rifiuto non è un no categorico, ma un controcalcolo. Il locatore può compensare la riduzione con il 40 % del rincaro dall'ultimo adeguamento della pigione, gli aumenti generali dei costi (manutenzione, costi d'esercizio) e, a seconda dei casi, con investimenti che comportano un plusvalore. Alcuni sostengono che la pigione sia ancora inferiore alle pigioni usuali nella località o nel quartiere, oppure che non procuri un reddito sufficiente. Se tali obiezioni reggano dipende dalle cifre – vedi obiezioni del locatore. Può confrontare l'offerta del locatore con il nostro calcolatore, che tiene già conto delle deduzioni usuali per rincaro e costi.

Se la controfferta è vicina al Suo importo netto, un'accettazione scritta è spesso la via più rapida. In caso contrario, o se il locatore non fornisce alcuna motivazione, il passo successivo è l'autorità di conciliazione.

Adire l'autorità di conciliazione

1. Giorno 0Rifiuto, accettazione parziale o nessuna risposta

   Il termine decorre dal ricevimento della risposta o dalla scadenza dei 30 giorni del locatore.

2. Entro 30 giorniAdire l'autorità di conciliazione

   Presso l'autorità del luogo dell'abitazione; senza spese processuali.

3. Di solito alcune settimane dopoUdienza di conciliazione

   Informale e pensata per non giuristi; l'obiettivo è un accordo.

4. RisultatoAccordo, proposta di giudizio o autorizzazione ad agire

   Una proposta di giudizio diventa vincolante se nessuno la rifiuta entro 20 giorni; dopo un'autorizzazione ad agire, l'azione va promossa entro 30 giorni.

Ogni cantone dispone di autorità di conciliazione in materia di locazione, perlopiù organizzate per distretto. È competente l'autorità del luogo in cui si trova l'ente locato. La maggior parte mette a disposizione un modulo d'istanza online; basta anche una breve istanza scritta con le indicazioni essenziali e, di regola, è possibile anche un'istanza orale allo sportello. Le nostre pagine cantonali indicano dove trovare l'autorità competente.

Costi: nella procedura di conciliazione non si riscuotono spese processuali per le controversie in materia di locazione di locali d'abitazione (art. 113 cpv. 2 lett. c CPC) e non vengono assegnate ripetibili. Sostiene solo le proprie spese, ad esempio quelle di un avvocato se decide di consultarne uno.

Durante la procedura continui a pagare per intero la pigione attuale. Pagare meno di propria iniziativa può causare una mora nel pagamento – uno dei pochi motivi per cui il locatore può disdire nonostante la protezione descritta qui sotto.

I documenti necessari

• il contratto di locazione e l'ultimo adeguamento della pigione (con il tasso di riferimento su cui si basa la pigione),
• la Sua richiesta di riduzione della pigione e la prova della consegna (ricevuta della raccomandata),
• la risposta del locatore, se disponibile,
• il Suo calcolo: tasso di riferimento di allora e di oggi, riduzione richiesta in percentuale e in franchi,
• nomi e indirizzi di tutti gli inquilini e del locatore o dell'amministrazione.

Udienza e risultati tipici

L'autorità cita entrambe le parti a un'udienza, di solito entro poche settimane. L'udienza è informale e pensata per non giuristi; l'obiettivo è trovare un accordo. Risultati tipici:

1. Accordo. Il risultato più frequente: le parti si accordano su una riduzione – spesso tra il Suo importo e l'offerta del locatore – e su una data di inizio.
2. Proposta di giudizio. In materia di locazione l'autorità può sottoporre una proposta di giudizio (art. 210 CPC). Se nessuna parte la rifiuta entro 20 giorni dalla notificazione scritta, essa ha gli effetti di una decisione passata in giudicato (art. 211 CPC).
3. Autorizzazione ad agire. Se non si trova un accordo e una proposta viene rifiutata, l'autorità rilascia un'autorizzazione ad agire. L'azione va allora promossa davanti al tribunale entro 30 giorni (art. 209 cpv. 4 CPC). Nella procedura giudiziaria possono essere riscosse spese.

Se la riduzione viene concessa, vale dalla scadenza di disdetta indicata nella richiesta; la pigione pagata in eccesso viene compensata o rimborsata.

Protezione da una disdetta di ritorsione

Molti inquilini esitano per timore di perdere l'abitazione. La legge disciplina espressamente questo caso. Una disdetta del locatore è contestabile se è data:

• perché Lei fa valere in buona fede pretese derivanti dal rapporto di locazione (art. 271a cpv. 1 lett. a CO),
• durante una procedura di conciliazione o giudiziaria connessa con la locazione, a meno che Lei non l'abbia promossa in modo abusivo (lett. d),
• prima della scadenza di tre anni dalla conclusione di una tale procedura in cui il locatore è risultato in gran parte soccombente, ha ritirato o considerevolmente ridotto le sue pretese, ha rinunciato ad adire il giudice o ha concluso una transazione con Lei (lett. e).

La protezione di tre anni vale anche se può provare per iscritto di essersi accordato/a con il locatore al di fuori di una procedura (art. 271a cpv. 2 CO). Esistono eccezioni, ad esempio in caso di bisogno urgente del locatore o di mora nel pagamento (art. 271a cpv. 3 CO). Una disdetta va contestata presso l'autorità di conciliazione entro 30 giorni dal ricevimento (art. 273 CO).

L'ASI consiglia i propri membri prima dell'udienza e spesso li accompagna.

Domande frequenti

Fonti

• Codice delle obbligazioni, art. 270a e 271a CO (RS 220)
• Codice di diritto processuale civile svizzero, art. 113, 209–211 CPC (RS 272)
• Tribunali del Cantone di Zurigo: riduzione della pigione (in tedesco)
• Associazione Svizzera Inquilini (ASI)

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Questa guida illustra la situazione giuridica generale nel diritto svizzero della locazione e non sostituisce una consulenza giuridica nel singolo caso. In caso di controversia può rivolgersi all'autorità di conciliazione cantonale o a un'associazione degli inquilini.