Baisse de loyer pour défauts de la chose louée
Si un défaut restreint l'usage du logement, vous pouvez exiger du bailleur une réduction proportionnelle du loyer – à partir du moment où il a eu connaissance du défaut et jusqu'à son élimination (art. 259d CO). Une faute du bailleur n'est pas nécessaire. Réduire soi-même le loyer de son propre chef est en revanche risqué.
Quand y a-t-il un défaut ?
Le bailleur doit délivrer le logement dans un état approprié à l'usage prévu et l'entretenir dans cet état (art. 256 CO). Il y a défaut lorsque le logement n'offre plus ce qui a été convenu ou ce à quoi l'on peut normalement s'attendre : le chauffage ne permet pas d'atteindre une température convenable, l'eau s'infiltre par le plafond, la moisissure s'étend, l'ascenseur est à l'arrêt pendant des semaines ou des travaux rendent l'usage normal du logement difficile.
Tout désagrément ne compte pas. Le Tribunal fédéral retient que toute diminution de confort pendant la durée du bail ne constitue pas un défaut (ATF 135 III 345). Dans le cas jugé, un nouvel immeuble voisin dont les fenêtres donnaient sur la chambre à coucher de la locataire était considéré comme usuel en milieu urbain ; des rideaux ou des stores pouvaient raisonnablement être exigés. Les menus défauts qui peuvent être éliminés par de petits travaux de nettoyage ou de réparation doivent en outre être réparés par vous-même (art. 259 CO) – par exemple un joint de robinet qui goutte.
Vous pouvez aussi faire valoir des défauts qui existaient déjà lors de l'entrée dans le logement s'ils restreignent l'usage sans l'exclure (art. 258 al. 3 CO).
Vos droits en un coup d'œil
Si survient un défaut dont vous n'êtes pas responsable et que vous n'avez pas à éliminer vous-même, vous pouvez exiger du bailleur (art. 259a CO) :
- la remise en état de la chose,
- une réduction proportionnelle du loyer,
- des dommages-intérêts si le défaut vous a causé un dommage (art. 259e CO), et
- la prise en charge d'un procès contre un tiers.
Pour un logement, vous pouvez en outre consigner le loyer (art. 259a al. 2 et 259g CO). La réduction s'applique à partir du moment où le bailleur a eu connaissance du défaut et jusqu'à son élimination (art. 259d CO). Une faute du bailleur n'est pas nécessaire – c'est pourquoi le bruit d'un chantier voisin peut lui aussi donner droit à une réduction.
Quelle baisse ? Exemples tirés de la jurisprudence
La loi ne fixe pas de pourcentages. Ce qui compte, c'est l'ampleur de l'atteinte à l'usage du logement ; les tribunaux tranchent au cas par cas. L'association des locataires publie une liste de décisions judiciaires à titre indicatif. En voici quelques exemples :
| Défaut (tel que jugé) | Réduction |
|---|---|
| Lave-vaisselle inutilisable | 3 % |
| Alimentation en eau chaude interrompue par intermittence pendant 8 jours par mois | 5 % |
| Légère moisissure dans une pièce utilisée comme chambre d'enfant (appartement de 4½ pièces) | 10 % |
| Panne de l'ascenseur, appartement au 4e étage | 10 % |
| Travaux dans le bâtiment attenant et dans la cour intérieure (marteau-piqueur, grue) | 10–15 % |
| Moins de 18 °C dans le logement, pour les mois d'hiver | 20 % |
| Gouttes d'eau tombant du plafond, tapis et matelas en décomposition | 25 % |
| Travaux de transformation dans l'appartement du dessus | 25 % |
| Transformation de son propre logement (bruit, saleté, grue) | 15–50 % |
| Maison inhabitable en raison d'une panne de chauffage | 100 % |
Il s'agit de décisions isolées données à titre indicatif, pas de taux fixes. La durée, l'intensité, les pièces concernées et le standing du logement jouent un rôle.
Étape par étape
- DocumenterPhotos, dates, heures, températures, journal du bruit. Notez quand le problème a commencé.
- Signaler par écritLe locataire doit signaler les défauts (art. 257g CO). Lettre datée, de préférence en recommandé.
- Fixer un délai, demander une réductionExigez la réparation dans un délai convenable et indiquez que vous demandez une réduction de loyer.
- S'entendre ou aller plus loinConvenez du pourcentage par écrit. À défaut, la commission de conciliation tranche – sans frais judiciaires.
- Consigner si nécessaireSi rien ne se passe : annoncez puis effectuez la consignation selon l'art. 259g CO – et saisissez la commission de conciliation dans les 30 jours.
Consignation du loyer (art. 259g–259i CO)
La consignation est le moyen de pression le plus fort, mais ses conditions sont strictes :
- Vous devez d'abord demander par écrit au bailleur de remédier au défaut, lui fixer un délai raisonnable et l'avertir qu'à défaut, vous consignerez les loyers à échoir.
- Une fois le délai expiré sans effet, vous devez annoncer la consignation par écrit. Vous ne pouvez consigner que les loyers à échoir, auprès de l'office désigné par le canton.
- Les loyers consignés sont réputés payés (art. 259g al. 2 CO) – vous n'êtes donc pas en demeure.
- Vous devez faire valoir vos prétentions dans les 30 jours à compter de l'échéance du premier loyer consigné auprès de la commission de conciliation. À défaut, les loyers consignés sont acquis au bailleur (art. 259h CO).
La commission de conciliation cherche d'abord un accord ; si elle n'y parvient pas, elle statue sur les prétentions et sur les loyers consignés. La partie qui succombe peut saisir le tribunal dans les 30 jours ; à défaut, la décision entre en force (art. 259i CO).
Ce qu'il vaut mieux éviter
L'erreur la plus fréquente : simplement verser un loyer plus bas. Si la déduction se révèle ensuite trop élevée, vous êtes en retard pour une partie du loyer. Le bailleur peut alors fixer par écrit un délai de paiement d'au moins 30 jours, menacer de résilier le bail et le résilier à défaut de paiement (art. 257d CO). Une réduction devrait donc être convenue par écrit, fixée par la commission de conciliation ou garantie par une consignation effectuée correctement.
Un congé donné parce que vous faites valoir de bonne foi des prétentions découlant du bail est annulable (art. 271a al. 1 let. a CO). Pour en savoir plus, lisez le guide Le bailleur refuse – comment procéder.
Défauts et taux de référence
La réduction pour défauts et la baisse liée au taux de référence plus bas sont deux prétentions distinctes. La réduction pour défauts est temporaire et s'applique rétroactivement dès que le bailleur a eu connaissance du défaut. La baisse selon l'art. 270a CO est durable et s'applique à partir du prochain terme de résiliation. Si votre loyer a été fixé sur la base d'un taux supérieur aux 1.25 % actuels, vous pouvez demander les deux. La seconde prétention se vérifie avec le calculateur.
Questions fréquentes
À partir de quand la réduction de loyer pour défaut s'applique-t-elle ?
À partir du moment où le bailleur a eu connaissance du défaut et jusqu'à son élimination (art. 259d CO). Signalez donc le défaut par écrit et en le datant – la date de l'avis est souvent, par la suite, le début de la réduction.
Puis-je simplement réduire moi-même le loyer ?
C'est déconseillé. Si vous déduisez un montant de votre propre chef et que la réduction est trop élevée ou injustifiée, vous vous retrouvez en retard de paiement. Le bailleur peut alors fixer un délai de paiement d'au moins 30 jours puis résilier le bail (art. 257d CO). Un accord écrit, la voie de la commission de conciliation ou la consignation selon l'art. 259g CO sont plus sûrs.
Le défaut doit-il être imputable au bailleur ?
Non. L'art. 259d CO lie la réduction uniquement à l'atteinte portée au logement, et non à une faute. C'est pourquoi le bruit d'un chantier voisin peut lui aussi donner droit à une réduction. Il en va autrement des dommages-intérêts selon l'art. 259e CO : le bailleur peut s'en libérer s'il prouve qu'aucune faute ne lui est imputable.
Puis-je demander la réduction après coup ?
Oui. Le Tribunal fédéral a jugé qu'une réduction peut encore être demandée après l'élimination du défaut ou après la fin du bail (ATF 142 III 557). Les limites sont fixées par les règles générales de prescription et par la bonne foi. Celui qui réclame tôt et par écrit aura beaucoup plus de facilité à apporter la preuve plus tard.
Quel pourcentage pour le bruit de chantier ?
Cela dépend de la durée, de l'intensité et de la proximité. Dans les décisions judiciaires recensées par l'association des locataires, les valeurs vont d'environ 10–15 % pour des travaux dans le bâtiment attenant à 25 % pour des travaux de transformation dans l'appartement du dessus, et jusqu'à 15–50 % pour la transformation de son propre logement. Ce sont des cas isolés donnés à titre indicatif, pas des taux fixes.
Cela s'ajoute-t-il à la baisse liée au taux de référence ?
Oui, il s'agit de deux prétentions distinctes. La réduction pour défauts est temporaire et s'applique jusqu'à l'élimination du défaut. La baisse due au taux de référence plus bas (art. 270a CO) est durable et s'applique à partir du prochain terme de résiliation. Les deux peuvent coexister.
Sources
- Code des obligations, art. 256–259i et 257d CO (RS 220)
- Association des locataires (Mieterverband) : fiche « Décisions judiciaires : réduction de loyer pour défauts » (PDF, en allemand)
- Association des locataires (Mieterverband) : défauts et dommages (en allemand)
- Tribunal fédéral, ATF 142 III 557 (réduction même après l'élimination du défaut)
- Tribunal fédéral, ATF 135 III 345 (toute diminution de confort n'est pas un défaut)
Autres guides
Ce guide explique la situation juridique générale en droit suisse du bail et ne remplace pas un conseil juridique dans un cas particulier. En cas de litige, la commission de conciliation cantonale ou une association de locataires peut vous aider.