Redução da renda por defeitos
Se o imóvel for afetado por um defeito, pode exigir que o senhorio reduza a renda em conformidade – desde o momento em que teve conhecimento do defeito até à sua reparação (art. 259d CO). Não é necessária culpa do senhorio. Reduzir a renda por conta própria, pelo contrário, é arriscado.
Quando existe um defeito?
O senhorio tem de entregar o imóvel em condições adequadas ao uso previsto e mantê-lo nesse estado (art. 256 CO – Código das Obrigações suíço, em alemão OR). Existe um defeito (alemão: Mangel, francês: défaut) quando o imóvel deixa de oferecer o que foi acordado ou o que se pode normalmente esperar: o aquecimento não consegue aquecer as divisões a uma temperatura adequada, entra água pelo teto, o bolor alastra, o elevador fica parado durante semanas ou obras tornam difícil viver normalmente na casa.
Nem todo o incómodo conta. O Tribunal Federal afirma que nem toda a perda de conforto durante o arrendamento é um defeito (BGE 135 III 345). No caso decidido, um prédio novo ao lado, cujas janelas davam para o quarto da inquilina, foi considerado normal num ambiente urbano; cortinas ou estores eram uma solução razoável. Além disso, os pequenos defeitos que se resolvem com pequenas limpezas ou reparações são da sua responsabilidade (art. 259 CO) – por exemplo, a borracha de uma torneira que pinga.
Também pode invocar defeitos que já existiam quando entrou no imóvel, se estes diminuírem o uso sem o impedirem por completo (art. 258 n.º 3 CO).
Os seus direitos em resumo
Se surgir um defeito pelo qual não é responsável e que não lhe cabe reparar, pode exigir ao senhorio (art. 259a CO) que:
- elimine o defeito,
- reduza a renda proporcionalmente,
- pague uma indemnização, se o defeito lhe tiver causado um prejuízo (art. 259e CO), e
- assuma um litígio com um terceiro.
No caso de habitações, pode ainda depositar a renda (alemão: Hinterlegung, francês: consignation du loyer; art. 259a n.º 2 e 259g CO). A redução aplica-se a partir do momento em que o senhorio teve conhecimento do defeito até à sua reparação (art. 259d CO). Não é necessária culpa do senhorio – por isso, também o ruído de uma obra na vizinhança pode dar direito a uma redução.
Quanto de redução? Exemplos de decisões judiciais
A lei não indica percentagens. O que conta é o grau de prejuízo no uso do imóvel; os tribunais decidem caso a caso. A associação de inquilinos (Mieterinnen- und Mieterverband) publica uma lista de decisões judiciais como orientação. Alguns exemplos:
| Defeito (conforme decidido) | Redução |
|---|---|
| Máquina de lavar loiça inutilizável | 3 % |
| Falhas intermitentes de água quente durante 8 dias por mês | 5 % |
| Bolor ligeiro num quarto usado como quarto de criança (apartamento de 4½ divisões) | 10 % |
| Elevador avariado, apartamento no 4.º andar | 10 % |
| Obras no prédio contíguo e no pátio interior (martelo pneumático, grua) | 10–15 % |
| Menos de 18 °C no apartamento, durante os meses de inverno | 20 % |
| Gotas de água a cair do teto, alcatifas e colchões a apodrecer | 25 % |
| Obras de remodelação no apartamento de cima | 25 % |
| Remodelação do próprio apartamento (ruído, sujidade, grua) | 15–50 % |
| Casa inabitável por avaria do aquecimento | 100 % |
São decisões individuais, para orientação, e não taxas fixas. A duração, a intensidade, as divisões afetadas e o padrão do imóvel também contam.
Passo a passo
- DocumentarFotografias, datas, horas, temperaturas, registo do ruído. Anote quando o problema começou.
- Comunicar por escritoO inquilino tem de comunicar os defeitos (art. 257g CO). Carta datada, de preferência registada.
- Fixar um prazo, pedir reduçãoExija a reparação num prazo razoável e deixe claro que pretende uma redução da renda.
- Acordar ou escalarAcorde a percentagem por escrito. Caso contrário, decide a autoridade de conciliação (Schlichtungsbehörde / commission de conciliation) – sem custas judiciais.
- Depositar, se necessárioSe nada acontecer: anunciar e efetuar o depósito nos termos do art. 259g CO – e recorrer à autoridade de conciliação no prazo de 30 dias.
Depósito da renda (art. 259g–259i CO)
O depósito é o meio de pressão mais forte, mas tem requisitos rigorosos:
- Primeiro tem de pedir ao senhorio, por escrito, que repare o defeito, fixar um prazo razoável e avisar que, caso contrário, irá depositar as rendas futuras.
- Depois de o prazo passar sem resultado, tem de anunciar o depósito por escrito. Só pode depositar rendas que se vençam no futuro, e apenas junto da entidade designada pelo cantão.
- As rendas depositadas consideram-se pagas (art. 259g n.º 2 CO) – ou seja, não fica em atraso.
- Tem de fazer valer os seus direitos junto da autoridade de conciliação no prazo de 30 dias a contar do vencimento da primeira renda depositada. Caso contrário, as rendas depositadas revertem a favor do senhorio (art. 259h CO).
A autoridade de conciliação tenta primeiro um acordo; se não o conseguir, decide sobre os direitos e sobre as rendas depositadas. A parte vencida pode recorrer ao tribunal no prazo de 30 dias; caso contrário, a decisão torna-se definitiva (art. 259i CO).
O que não deve fazer
O erro mais frequente: simplesmente pagar menos renda. Se mais tarde se verificar que o desconto era demasiado alto, fica em atraso com parte da renda. O senhorio pode então fixar por escrito um prazo de pagamento de pelo menos 30 dias, avisar que denunciará o contrato e, se não pagar, denunciá-lo (art. 257d CO). Por isso, uma redução deve ser acordada por escrito ou fixada pela autoridade de conciliação; o depósito da renda, feito nos termos legais, permite fazer valer os seus direitos sem deixar de pagar a renda.
Uma denúncia do contrato por ter feito valer os seus direitos de boa-fé pode ser impugnada (art. 271a n.º 1 al. a CO). Saiba mais no guia O senhorio recusa – como proceder.
Defeitos e taxa de referência
A redução por defeitos e a redução devida à descida da taxa de juro de referência hipotecária são dois direitos diferentes. A redução por defeitos é temporária e aplica-se com efeitos retroativos desde o momento em que o senhorio teve conhecimento do defeito. A redução nos termos do art. 270a CO é duradoura e aplica-se a partir da próxima data de denúncia. Se a sua renda foi fixada com base numa taxa superior aos atuais 1.25 %, pode pedir ambas. O segundo direito pode verificá-lo na calculadora.
Perguntas frequentes
A partir de quando se aplica a redução da renda por um defeito?
A partir do momento em que o senhorio teve conhecimento do defeito até este ser reparado (art. 259d CO). Por isso, comunique o defeito por escrito e com data – a data da comunicação é muitas vezes, mais tarde, o início da redução.
Posso simplesmente reduzir a renda por minha conta?
Não é aconselhável. Se descontar um montante por sua iniciativa e o desconto for demasiado alto ou injustificado, fica em atraso no pagamento. O senhorio pode então fixar um prazo de pagamento de pelo menos 30 dias e depois denunciar o contrato (art. 257d CO). Mais seguro é um acordo por escrito, o recurso à autoridade de conciliação ou o depósito da renda nos termos do art. 259g CO.
O defeito tem de ser culpa do senhorio?
Não. O art. 259d CO liga a redução apenas ao prejuízo no uso do imóvel, não a uma culpa. Por isso, também o ruído de obras na vizinhança pode dar direito a uma redução. É diferente no caso da indemnização nos termos do art. 259e CO: aí o senhorio pode eximir-se se provar que não teve culpa.
Posso pedir a redução também mais tarde?
Sim. O Tribunal Federal decidiu que a redução pode ser pedida mesmo depois de o defeito ter sido reparado ou depois do fim do arrendamento (BGE 142 III 557). Os limites são as regras gerais de prescrição e a boa-fé. Quem reclama cedo e por escrito tem muito mais facilidade em provar mais tarde.
Quanto se obtém em caso de ruído de obras?
Depende da duração, da intensidade e da proximidade. Nas decisões judiciais reunidas pela associação de inquilinos, os valores vão de cerca de 10–15 % para obras no prédio contíguo, passando por 25 % para obras de remodelação no apartamento de cima, até 15–50 % para a remodelação do próprio apartamento. São casos individuais, para orientação, e não taxas fixas.
Aplica-se além da redução devida à taxa de referência?
Sim, são dois direitos diferentes. A redução por defeitos é temporária e aplica-se até à reparação. A redução devida à descida da taxa de referência (art. 270a CO) é duradoura e aplica-se a partir da próxima data de denúncia. As duas podem coexistir.
Fontes
- Código das Obrigações suíço, art. 256–259i e 257d CO (SR 220)
- Associação de inquilinos (Mieterinnen- und Mieterverband): ficha «Decisões judiciais: redução da renda por defeitos» (PDF, em alemão)
- Associação de inquilinos (Mieterinnen- und Mieterverband): defeitos e danos (em alemão)
- Tribunal Federal, BGE 142 III 557 (redução mesmo após a reparação do defeito)
- Tribunal Federal, BGE 135 III 345 (nem toda a perda de conforto é um defeito)
Outros guias
Este guia explica a situação jurídica geral no direito suíço do arrendamento e não substitui aconselhamento jurídico no caso concreto. Em caso de litígio, pode dirigir-se à autoridade de conciliação cantonal ou a uma associação de inquilinos.