Riduzione della pigione per difetti della cosa locata
Se un difetto limita l'uso dell'abitazione, può esigere dal locatore una riduzione proporzionale della pigione – dal momento in cui il locatore ha avuto conoscenza del difetto fino alla sua eliminazione (art. 259d CO). Non occorre una colpa del locatore. Ridurre di propria iniziativa la pigione è invece rischioso.
Quando c'è un difetto?
Il locatore deve consegnare l'abitazione in uno stato idoneo all'uso previsto e mantenerla in tale stato (art. 256 CO). C'è un difetto quando l'abitazione non offre più ciò che è stato convenuto o ciò che ci si può normalmente attendere: il riscaldamento non porta i locali a una temperatura adeguata, l'acqua filtra dal soffitto, la muffa si estende, l'ascensore resta fermo per settimane o dei lavori rendono difficile l'uso normale dell'abitazione.
Non ogni disagio conta. Il Tribunale federale precisa che non ogni riduzione del comfort durante la locazione costituisce un difetto (DTF 135 III 345). Nel caso giudicato, un nuovo edificio accanto, le cui finestre davano sulla camera da letto della conduttrice, è stato ritenuto usuale in un contesto urbano; tende o persiane erano ragionevolmente esigibili. I difetti di lieve entità, eliminabili con piccoli lavori di pulizia o di riparazione, deve inoltre eliminarli Lei stesso (art. 259 CO) – ad esempio una guarnizione del rubinetto che gocciola.
Può far valere anche difetti già presenti al momento dell'entrata nell'abitazione, se ne limitano l'uso senza escluderlo (art. 258 cpv. 3 CO).
I Suoi diritti in sintesi
Se sorge un difetto di cui non è responsabile e che non deve eliminare Lei stesso, può esigere dal locatore (art. 259a CO):
- l'eliminazione del difetto,
- una riduzione proporzionale della pigione,
- il risarcimento del danno, se il difetto Le ha causato un danno (art. 259e CO), e
- l'assunzione della lite contro un terzo.
Per le abitazioni può inoltre depositare la pigione (art. 259a cpv. 2 e 259g CO). La riduzione vale dal momento in cui il locatore ha avuto conoscenza del difetto fino alla sua eliminazione (art. 259d CO). Non occorre una colpa del locatore – per questo anche il rumore di un cantiere nelle vicinanze può dare diritto a una riduzione.
Quanta riduzione? Esempi dalla giurisprudenza
La legge non indica percentuali. Conta quanto è compromesso l'uso dell'abitazione; i tribunali decidono caso per caso. L'associazione degli inquilini pubblica un elenco di decisioni giudiziarie a titolo orientativo. Eccone alcuni esempi:
| Difetto (come deciso) | Riduzione |
|---|---|
| Lavastoviglie inutilizzabile | 3 % |
| Erogazione di acqua calda interrotta a tratti durante 8 giorni al mese | 5 % |
| Leggera muffa in un locale usato come camera dei bambini (appartamento di 4½ locali) | 10 % |
| Guasto dell'ascensore, appartamento al 4° piano | 10 % |
| Lavori nell'edificio adiacente e nel cortile interno (martello pneumatico, gru) | 10–15 % |
| Meno di 18 °C nell'abitazione, per i mesi invernali | 20 % |
| Gocce d'acqua dal soffitto, tappeti e materassi in decomposizione | 25 % |
| Lavori di ristrutturazione nell'appartamento al piano superiore | 25 % |
| Ristrutturazione della propria abitazione (rumore, sporcizia, gru) | 15–50 % |
| Casa inabitabile a causa di un guasto del riscaldamento | 100 % |
Si tratta di singole decisioni a titolo orientativo, non di aliquote fisse. Contano la durata, l'intensità, i locali interessati e lo standard dell'abitazione.
Passo dopo passo
- DocumentareFoto, date, orari, temperature, protocollo dei rumori. Annoti quando è iniziato il problema.
- Segnalare per iscrittoIl conduttore deve segnalare i difetti (art. 257g CO). Lettera datata, preferibilmente per raccomandata.
- Fissare un termine, chiedere la riduzioneEsiga l'eliminazione entro un termine adeguato e dichiari che chiede una riduzione della pigione.
- Accordarsi o procedereConcordi la percentuale per iscritto. Altrimenti decide l'autorità di conciliazione – senza spese giudiziarie.
- Se necessario, depositareSe non succede nulla: annunci ed effettui il deposito secondo l'art. 259g CO – e si rivolga all'autorità di conciliazione entro 30 giorni.
Deposito della pigione (art. 259g–259i CO)
Il deposito è lo strumento di pressione più forte, ma ha presupposti severi:
- Deve prima chiedere al locatore per iscritto di eliminare il difetto, fissargli un termine adeguato e avvertirlo che altrimenti depositerà le pigioni future.
- Scaduto infruttuosamente il termine, deve annunciare il deposito per iscritto. Può depositare solo le pigioni che scadranno in futuro, presso l'ufficio designato dal Cantone.
- Le pigioni depositate sono considerate pagate (art. 259g cpv. 2 CO) – quindi non è in mora.
- Deve far valere le Sue pretese entro 30 giorni dalla scadenza della prima pigione depositata presso l'autorità di conciliazione. Altrimenti le pigioni depositate spettano al locatore (art. 259h CO).
L'autorità di conciliazione cerca dapprima un accordo; se non vi riesce, decide sulle pretese e sulle pigioni depositate. La parte soccombente può adire il tribunale entro 30 giorni; altrimenti la decisione passa in giudicato (art. 259i CO).
Cosa è meglio non fare
L'errore più frequente: versare semplicemente una pigione più bassa. Se la deduzione si rivela poi troppo alta, è in mora con una parte della pigione. Il locatore può allora fissare per iscritto un termine di pagamento di almeno 30 giorni, minacciare la disdetta e disdire il contratto in caso di mancato pagamento (art. 257d CO). Una riduzione dovrebbe quindi essere concordata per iscritto, stabilita dall'autorità di conciliazione o garantita da un deposito effettuato correttamente.
Una disdetta data perché Lei fa valere in buona fede pretese derivanti dal contratto è contestabile (art. 271a cpv. 1 lett. a CO). Per saperne di più, legga la guida Il locatore rifiuta – come procedere.
Difetti e tasso di riferimento
La riduzione per difetti e la riduzione dovuta al tasso di riferimento più basso sono due pretese distinte. La riduzione per difetti è temporanea e vale retroattivamente dal momento in cui il locatore ne ha avuto conoscenza. La riduzione secondo l'art. 270a CO è durevole e vale dal prossimo termine di disdetta. Se la Sua pigione è stata fissata in base a un tasso superiore all'attuale 1.25 %, può chiedere entrambe. La seconda pretesa la verifica con il calcolatore.
Domande frequenti
Da quando vale la riduzione della pigione per un difetto?
Dal momento in cui il locatore ha avuto conoscenza del difetto fino alla sua eliminazione (art. 259d CO). Segnali quindi il difetto per iscritto e con data – la data della segnalazione è spesso, in seguito, l'inizio della riduzione.
Posso semplicemente ridurre io la pigione?
È sconsigliato. Se deduce un importo di propria iniziativa e la riduzione è troppo alta o ingiustificata, si ritrova in mora nel pagamento. Il locatore può allora fissare un termine di pagamento di almeno 30 giorni e poi disdire il contratto (art. 257d CO). Più sicuri sono un accordo scritto, la via dell'autorità di conciliazione o il deposito secondo l'art. 259g CO.
Il difetto deve essere imputabile al locatore?
No. L'art. 259d CO collega la riduzione solo alla limitazione dell'uso dell'abitazione, non a una colpa. Per questo anche il rumore di un cantiere vicino può dare diritto a una riduzione. Diverso è il caso del risarcimento del danno secondo l'art. 259e CO: il locatore può liberarsi se prova di non avere alcuna colpa.
Posso chiedere la riduzione anche in seguito?
Sì. Il Tribunale federale ha stabilito che una riduzione può essere chiesta anche dopo l'eliminazione del difetto o dopo la fine della locazione (DTF 142 III 557). I limiti sono posti dalle regole generali sulla prescrizione e dalla buona fede. Chi reclama presto e per iscritto avrà molte più facilità a fornire la prova in seguito.
Quale percentuale per il rumore di cantiere?
Dipende dalla durata, dall'intensità e dalla vicinanza. Nelle decisioni giudiziarie raccolte dall'associazione degli inquilini, i valori vanno da circa il 10–15 % per lavori nell'edificio adiacente al 25 % per lavori di ristrutturazione nell'appartamento al piano superiore, fino al 15–50 % per la ristrutturazione della propria abitazione. Sono casi singoli a titolo orientativo, non aliquote fisse.
Si aggiunge alla riduzione dovuta al tasso di riferimento?
Sì, sono due pretese distinte. La riduzione per difetti è temporanea e vale fino all'eliminazione del difetto. La riduzione dovuta al tasso di riferimento più basso (art. 270a CO) è durevole e vale dal prossimo termine di disdetta. Entrambe possono coesistere.
Fonti
- Codice delle obbligazioni, art. 256–259i e 257d CO (RS 220)
- Associazione degli inquilini (Mieterverband): scheda «Decisioni giudiziarie: riduzione della pigione per difetti» (PDF, in tedesco)
- Associazione degli inquilini (Mieterverband): difetti e danni (in tedesco)
- Tribunale federale, DTF 142 III 557 (riduzione anche dopo l'eliminazione del difetto)
- Tribunale federale, DTF 135 III 345 (non ogni riduzione del comfort è un difetto)
Altre guide
Questa guida illustra la situazione giuridica generale nel diritto svizzero della locazione e non sostituisce una consulenza giuridica nel singolo caso. In caso di controversia può rivolgersi all'autorità di conciliazione cantonale o a un'associazione degli inquilini.