Contestar um aumento da renda – como verificar o aumento
Um aumento da renda tem de ser comunicado no formulário aprovado pelo cantão, ser justificado e ser entregue pelo menos dez dias antes do início do prazo de pré-aviso – a falta do formulário ou da justificação torna-o nulo; se chegar tarde, em regra só produz efeitos na data de denúncia seguinte (art. 269d CO). Se estiver formalmente correto, pode contestá-lo como abusivo junto da autoridade de conciliação no prazo de 30 dias (art. 270b CO). O processo é gratuito.
Passo 1: o aumento é formalmente válido?
O senhorio pode aumentar a renda para a próxima data de denúncia possível. O art. 269d CO (Código das Obrigações suíço, em alemão OR) impõe regras de forma rigorosas. O aumento (alemão: Mietzinserhöhung, francês: hausse de loyer) tem de
- ser comunicado num formulário aprovado pelo cantão,
- ser justificado e
- chegar às suas mãos pelo menos dez dias antes do início do prazo de pré-aviso. Com três meses de pré-aviso para 31 de março, o prazo de pré-aviso começa a 1 de janeiro; o formulário tem, portanto, de chegar até 21 de dezembro.
O aumento é nulo se faltar o formulário oficial, se não for justificado ou se o senhorio, com ele, ameaçar ou declarar a denúncia do contrato (art. 269d n.º 2 CO). Um aumento nulo não produz efeitos, quer o conteste quer não. Um aumento tardio não é nulo, mas, em regra, só produz efeitos na data de denúncia seguinte.
O formulário tem de indicar a renda anterior e a nova, a data de entrada em vigor e os motivos com os montantes de cada motivo; além disso, tem de informar sobre a contestação e indicar a autoridade de conciliação (art. 19 VMWG/OBLF – portaria sobre o arrendamento). Uma formulação genérica como «ajuste às condições do mercado», por si só, não basta. No caso de aumento de custos ou de investimentos que valorizam o imóvel, pode pedir os números (art. 20 VMWG).
As mesmas regras aplicam-se se o senhorio alterar o contrato de outra forma unilateral em seu prejuízo – por exemplo, reduzindo prestações ou introduzindo novas despesas acessórias (art. 269d n.º 3 CO). Veja Verificar o acerto das despesas acessórias.
Os prazos em resumo
- 10 dias antes do início do pré-avisoO formulário tem de chegar
Com data de denúncia a 31 de março e três meses de pré-aviso: até 21 de dezembro.
- Dia 0Recebe o aumento
Verifique o formulário, a justificação e a taxa em que se baseia a sua renda.
- No prazo de 30 diasContestação junto da autoridade de conciliação
Passados 30 dias, um aumento formalmente válido torna-se vinculativo.
- Normalmente algumas semanas depoisAudiência de conciliação
Sem custas judiciais; até lá, paga a renda anterior.
- ResultadoAcordo, proposta de decisão ou autorização para agir
Muitas vezes o aumento é reduzido ou anulado – por vezes a renda até baixa.
Passo 2: os motivos são justificados?
Mesmo um aumento formalmente válido pode ser abusivo (art. 269 e 269a CO). Motivos frequentes e o que deve verificar:
| Motivo | Regra | O que verificar |
|---|---|---|
| Subida da taxa de referência | No máximo 3 % por cada 0.25 pontos percentuais, com taxas abaixo de 5 % (art. 13 VMWG) | Em que taxa se baseia a sua renda atual (passo 3) |
| Inflação | No máximo 40 % do aumento do índice de preços no consumidor (art. 16 VMWG) | Os valores do índice e as datas usados; apenas desde o último ajuste |
| Aumento geral dos custos | Custos adicionais efetivos de manutenção e funcionamento (art. 12 VMWG) | Pedir os números (art. 20 VMWG); valores fixos têm de ser plausíveis |
| Investimentos que valorizam o imóvel | Em regra, 50–70 % de uma renovação completa contam como valorização (art. 14 VMWG) | É uma verdadeira melhoria ou apenas manutenção? Os subsídios foram descontados? |
| Rendas habituais na localidade ou no bairro | Art. 269a al. a CO | O senhorio tem de apresentar pelo menos cinco apartamentos realmente comparáveis |
Mais sobre cada objeção: Objeções do senhorio.
Passo 3: em que taxa se baseia a sua renda?
É aqui que muitos aumentos falham. O ponto de partida é a última base de renda vinculativa – o seu contrato de arrendamento, o último ajuste da renda ou um acordo. Se a taxa de juro de referência hipotecária desceu entretanto e o senhorio nunca repercutiu essa descida, a sua renda ainda se baseia na taxa antiga, mais alta. O senhorio tem de ter em conta as alterações anteriores da taxa (art. 13 n.º 4 VMWG).
Exemplo: a sua renda foi fixada com 1.75 % e nunca foi reduzida. A taxa desceu depois para 1.25 % e mais tarde sobe para 1.50 %. Em comparação com a sua base de renda, a taxa continua 0.25 pontos mais baixa. Um aumento por causa da taxa de referência não é, portanto, justificado – pelo contrário, pode ainda ter direito a uma redução. Segundo a associação de inquilinos (Mieterverband), contestar um aumento é a última oportunidade para corrigir descidas que não foram repercutidas.
Se, num ajuste anterior, o senhorio reservou uma parte, essa reserva tem de estar indicada em francos ou em percentagem (art. 18 VMWG). Verifique isso no último ajuste.
Pode apresentar um pedido de redução da renda (alemão: Herabsetzungsbegehren) juntamente com a contestação; nesse caso, dispensa-se o pedido escrito prévio ao senhorio (art. 270a n.º 3 CO). A nossa calculadora mostra quanto seria a sua renda com a taxa atual.
Como contestar
- No prazo de 30 dias após receber o aumento, junto da autoridade de conciliação em matéria de arrendamento (Schlichtungsbehörde / commission de conciliation) do local do imóvel (art. 270b CO). Basta um pedido escrito curto; muitas entidades têm formulários online. As entidades competentes estão nas nossas páginas dos cantões.
- Junte o contrato de arrendamento, o formulário do aumento, o último ajuste da renda e o seu cálculo.
- O processo não tem custas judiciais (art. 113 n.º 2 al. c ZPO/CPC – Código de Processo Civil). A audiência é informal; a maioria dos casos termina com um acordo. Como decorre, pode ler em O senhorio recusa.
Se perder os 30 dias, um aumento formalmente válido torna-se vinculativo. Só poderá voltar a pedir uma redução quando as bases de cálculo mudarem de novo.
Renda e proteção durante o processo
Enquanto o processo de conciliação decorrer sem acordo, o contrato anterior continua a aplicar-se sem alterações (art. 270e CO): paga a renda anterior, na totalidade e a tempo. Pagar menos do que a renda anterior pode levar a um atraso no pagamento.
Uma denúncia do contrato por ter feito valer os seus direitos de boa-fé pode ser impugnada (art. 271a n.º 1 al. a CO). A proteção aplica-se também durante o processo e, em regra, durante três anos depois, se o senhorio perder uma parte considerável ou chegar a acordo consigo (art. 271a n.º 1 al. d e e CO). Há exceções, por exemplo em caso de necessidade urgente de uso próprio ou de atraso no pagamento.
Perguntas frequentes
Quanto tempo tenho para contestar um aumento da renda?
30 dias depois de o aumento lhe ter sido comunicado (art. 270b n.º 1 CO). A contestação é apresentada à autoridade de conciliação do local do imóvel, não ao senhorio.
Quando é que um aumento da renda é nulo?
Quando não é comunicado no formulário aprovado pelo cantão, quando não é justificado ou quando o senhorio, com ele, ameaça ou declara a denúncia do contrato (art. 269d n.º 2 CO). Um aumento nulo não produz efeitos.
Quanto pode subir a renda se a taxa de referência subir?
Com taxas abaixo de 5 %, no máximo 3 % por cada quarto de ponto percentual (art. 13 n.º 1 VMWG). O que conta é a taxa em que se baseia a sua renda atual. Se descidas anteriores não foram repercutidas, o senhorio tem de ter isso em conta (art. 13 n.º 4 VMWG).
Tenho de pagar a renda mais alta durante a contestação?
Não. Durante o processo de conciliação, se não houver acordo, o contrato anterior continua a aplicar-se sem alterações (art. 270e CO). Continue a pagar a renda anterior, na totalidade e a tempo.
O senhorio pode denunciar o contrato por eu contestar?
Uma denúncia por ter feito valer de boa-fé direitos decorrentes do arrendamento pode ser impugnada (art. 271a n.º 1 al. a CO). A proteção aplica-se também durante um processo e, em regra, durante três anos depois, se o senhorio perder uma parte considerável ou chegar a acordo consigo (art. 271a n.º 1 al. d e e CO).
Fontes
- Código das Obrigações suíço, art. 269d, 270b, 270e e 271a CO (SR 220)
- Portaria sobre o arrendamento de habitações e espaços comerciais, art. 13, 14, 16, 18–20 VMWG/OBLF (SR 221.213.11)
- Associação de inquilinos (Mieterverband): aumento da renda (em alemão)
- Serviço Federal da Habitação: taxa de juro de referência hipotecária (em alemão)
Outros guias
Este guia explica a situação jurídica geral no direito suíço do arrendamento e não substitui aconselhamento jurídico no caso concreto. Em caso de litígio, pode dirigir-se à autoridade de conciliação cantonal ou a uma associação de inquilinos.