Contester une hausse de loyer – comment vérifier la hausse
Une hausse de loyer doit être notifiée sur la formule agréée par le canton, être motivée et parvenir au locataire au moins dix jours avant le début du délai de résiliation – sinon elle est nulle (art. 269d CO). Si elle est correcte sur la forme, vous pouvez la contester comme abusive devant la commission de conciliation dans les 30 jours (art. 270b CO). La procédure est gratuite.
Étape 1 : la hausse est-elle valable sur la forme ?
Le bailleur peut augmenter le loyer pour le prochain terme de résiliation. L'art. 269d CO pose pour cela des exigences de forme strictes. La hausse doit
- être notifiée au moyen d'une formule agréée par le canton,
- être motivée et
- vous parvenir au moins dix jours avant le début du délai de résiliation. Avec un préavis de trois mois pour le 31 mars, le délai de résiliation commence le 1er janvier ; la formule doit donc vous parvenir d'ici au 21 décembre.
La hausse est nulle si la formule officielle fait défaut, si elle n'est pas motivée ou si le bailleur l'assortit d'une menace de congé ou d'un congé (art. 269d al. 2 CO). Une hausse nulle ne déploie aucun effet, que vous la contestiez ou non. Une hausse tardive n'est pas nulle, mais ne prend en règle générale effet qu'au terme de résiliation suivant.
La formule doit indiquer l'ancien et le nouveau loyer, la date d'entrée en vigueur et les motifs avec le montant correspondant à chacun ; elle doit en outre renseigner sur la possibilité de contester et désigner la commission de conciliation (art. 19 OBLF). Une formulation générale comme « adaptation aux conditions du marché » ne suffit pas à elle seule. En cas de hausse des coûts ou d'investissements créant une plus-value, vous pouvez exiger les chiffres (art. 20 OBLF).
Les mêmes règles s'appliquent lorsque le bailleur modifie autrement le bail de manière unilatérale à votre détriment – par exemple en réduisant des prestations ou en introduisant de nouveaux frais accessoires (art. 269d al. 3 CO). Voir Vérifier le décompte des frais accessoires.
Les délais en un coup d'œil
- 10 jours avant le début du délai de résiliationLa formule doit vous parvenir
Pour un terme au 31 mars et un préavis de trois mois : d'ici au 21 décembre.
- Jour 0Vous recevez la hausse
Vérifiez la formule, la motivation et le taux sur lequel repose votre loyer.
- Dans les 30 joursContestation devant la commission de conciliation
Passé 30 jours, une hausse valable sur la forme devient définitive.
- En général quelques semaines plus tardAudience de conciliation
Sans frais judiciaires ; d'ici là, vous payez l'ancien loyer.
- RésultatTransaction, proposition de jugement ou autorisation de procéder
Souvent, la hausse est réduite ou abandonnée – parfois, le loyer baisse même.
Étape 2 : les motifs sont-ils justifiés ?
Même une hausse valable sur la forme peut être abusive (art. 269 et 269a CO). Motifs fréquents et points à vérifier :
| Motif | Règle | À vérifier |
|---|---|---|
| Hausse du taux de référence | Au plus 3 % par quart de point pour les taux inférieurs à 5 % (art. 13 OBLF) | Sur quel taux repose votre loyer actuel (étape 3) |
| Renchérissement | Au plus 40 % de la hausse de l'indice suisse des prix à la consommation (art. 16 OBLF) | Niveaux d'indice et dates utilisés ; uniquement depuis la dernière adaptation |
| Hausse générale des coûts | Surcoûts effectifs d'entretien et d'exploitation (art. 12 OBLF) | Exiger les chiffres (art. 20 OBLF) ; les forfaits doivent être plausibles |
| Investissements créant une plus-value | Les réparations importantes sont en règle générale considérées à 50–70 % comme créant une plus-value (art. 14 OBLF) | Véritable amélioration ou simple entretien ? Subventions déduites ? |
| Loyers usuels dans la localité ou le quartier | Art. 269a let. a CO | Le bailleur doit prouver au moins cinq logements réellement comparables |
Pour en savoir plus sur chaque objection : Objections du bailleur.
Étape 3 : sur quel taux repose votre loyer ?
C'est ici que de nombreuses hausses échouent. Le point de départ est la dernière base de loyer déterminante – votre bail, la dernière adaptation de loyer ou une transaction. Si le taux de référence a baissé depuis et que le bailleur n'a jamais répercuté la baisse, votre loyer repose encore sur l'ancien taux, plus élevé. Le bailleur doit tenir compte des variations antérieures du taux (art. 13 al. 4 OBLF).
Exemple : le taux de référence sur lequel repose votre loyer était de 1.75 % et n'a jamais été baissé. Le taux est ensuite tombé à 1.25 % et remonte plus tard à 1.50 %. Par rapport à votre base de loyer, le taux reste encore 0.25 point plus bas. Une hausse fondée sur le taux de référence n'est donc pas justifiée – au contraire, vous avez peut-être encore droit à une baisse. Selon l'association des locataires, la contestation d'une hausse est la dernière occasion de corriger des baisses non répercutées.
Si le bailleur a émis une réserve lors d'une adaptation antérieure, celle-ci doit être chiffrée en francs ou en pour cent (art. 18 OBLF). Vérifiez ce point dans la dernière adaptation.
Vous pouvez présenter une demande de baisse de loyer en même temps que la contestation ; la demande écrite préalable au bailleur n'est alors pas nécessaire (art. 270a al. 3 CO). Notre calculateur indique le montant de votre loyer au taux actuel.
Comment contester
- Dans les 30 jours suivant la réception de la hausse, devant la commission de conciliation en matière de baux du lieu du logement (art. 270b CO). Une courte requête écrite suffit ; de nombreuses autorités proposent des formulaires en ligne. Vous trouverez les autorités compétentes sur nos pages cantonales.
- Joignez le bail, la formule de hausse, la dernière adaptation de loyer et votre calcul.
- La procédure est gratuite (art. 113 al. 2 let. c CPC). L'audience est informelle ; la plupart des cas se terminent par une transaction. Son déroulement est expliqué dans Le bailleur refuse.
Si vous laissez passer les 30 jours, une hausse valable sur la forme devient définitive. Vous ne pourrez alors demander une baisse que lorsque les bases de calcul changeront à nouveau.
Loyer et protection pendant la procédure
Tant que la procédure de conciliation est en cours sans accord, l'ancien bail reste en vigueur sans changement (art. 270e CO) : vous payez l'ancien loyer, intégralement et ponctuellement. Payer moins que l'ancien loyer peut entraîner un retard de paiement.
Un congé donné parce que vous faites valoir vos droits de bonne foi est annulable (art. 271a al. 1 let. a CO). La protection s'applique aussi pendant la procédure et, en règle générale, pendant trois ans après celle-ci si le bailleur succombe dans une large mesure ou conclut un accord avec vous (art. 271a al. 1 let. d et e CO). Il existe des exceptions, par exemple en cas de besoin urgent du bailleur ou de retard de paiement.
Questions fréquentes
De combien de temps disposez-vous pour contester une hausse de loyer ?
30 jours à compter de la notification de la hausse (art. 270b al. 1 CO). La contestation est déposée auprès de la commission de conciliation du lieu du logement, et non auprès du bailleur.
Quand une hausse de loyer est-elle nulle ?
Lorsqu'elle n'est pas notifiée sur la formule agréée par le canton, lorsqu'elle n'est pas motivée ou lorsque le bailleur l'assortit d'une menace de congé ou d'un congé (art. 269d al. 2 CO). Une hausse nulle ne déploie aucun effet.
De combien le loyer peut-il augmenter si le taux de référence monte ?
Pour les taux inférieurs à 5 pour cent, de 3 pour cent au plus par quart de point de pourcentage (art. 13 al. 1 OBLF). Le taux déterminant est celui sur lequel repose votre loyer actuel. Si des baisses antérieures n'ont pas été répercutées, le bailleur doit en tenir compte (art. 13 al. 4 OBLF).
Devez-vous payer le loyer plus élevé pendant la contestation ?
Non. Pendant la procédure de conciliation, l'ancien bail reste en vigueur sans changement si aucun accord n'est trouvé (art. 270e CO). Continuez à payer l'ancien loyer intégralement et ponctuellement.
Le bailleur peut-il vous donner congé parce que vous contestez ?
Un congé donné parce que vous faites valoir de bonne foi des prétentions découlant du bail est annulable (art. 271a al. 1 let. a CO). La protection s'applique aussi pendant une procédure et, en règle générale, pendant trois ans après celle-ci si le bailleur succombe dans une large mesure ou conclut un accord avec vous (art. 271a al. 1 let. d et e CO).
Sources
- Code des obligations, art. 269d, 270b, 270e et 271a CO (RS 220)
- Ordonnance sur le bail à loyer et le bail à ferme d'habitations et de locaux commerciaux, art. 13, 14, 16, 18–20 OBLF (RS 221.213.11)
- Association des locataires (Mieterverband) : hausse de loyer (en allemand)
- Office fédéral du logement : taux d'intérêt de référence hypothécaire
Autres guides
Ce guide explique la situation juridique générale en droit suisse du bail et ne remplace pas un conseil juridique dans un cas particulier. En cas de litige, la commission de conciliation cantonale ou une association de locataires peut vous aider.