Contestare l'aumento della pigione – come verificarlo
Un aumento della pigione deve essere comunicato sul modulo approvato dal Cantone, essere motivato e pervenire al conduttore almeno dieci giorni prima dell'inizio del termine di disdetta – altrimenti è nullo (art. 269d CO). Se è corretto nella forma, può contestarlo come abusivo presso l'autorità di conciliazione entro 30 giorni (art. 270b CO). La procedura è gratuita.
Passo 1: l'aumento è valido nella forma?
Il locatore può aumentare la pigione per il prossimo termine di disdetta. L'art. 269d CO pone a tal fine requisiti formali severi. L'aumento deve
- essere comunicato su un modulo approvato dal Cantone,
- essere motivato e
- pervenirLe almeno dieci giorni prima dell'inizio del termine di disdetta. Con un preavviso di tre mesi per il 31 marzo, il termine di disdetta inizia il 1° gennaio; il modulo deve quindi pervenirLe entro il 21 dicembre.
L'aumento è nullo se manca il modulo ufficiale, se non è motivato o se il locatore lo accompagna con una minaccia di disdetta o con una disdetta (art. 269d cpv. 2 CO). Un aumento nullo non produce alcun effetto, che Lei lo contesti o no. Un aumento tardivo non è nullo, ma di regola ha effetto solo dal termine di disdetta successivo.
Il modulo deve indicare la pigione precedente e quella nuova, la data di entrata in vigore e i motivi con l'importo corrispondente a ciascuno; deve inoltre informare sulla possibilità di contestare e indicare l'autorità di conciliazione (art. 19 OLAL). Una formulazione generica come «adeguamento alle condizioni di mercato» da sola non basta. In caso di aumento dei costi o di investimenti che creano plusvalore, può esigere le cifre (art. 20 OLAL).
Le stesse regole valgono se il locatore modifica altrimenti il contratto in modo unilaterale a Suo svantaggio – ad esempio riducendo prestazioni o introducendo nuove spese accessorie (art. 269d cpv. 3 CO). Veda Verificare il conteggio delle spese accessorie.
I termini in sintesi
- 10 giorni prima dell'inizio del termine di disdettaIl modulo deve pervenirLe
Con termine al 31 marzo e tre mesi di preavviso: entro il 21 dicembre.
- Giorno 0Riceve l'aumento
Verifichi il modulo, la motivazione e il tasso su cui si basa la Sua pigione.
- Entro 30 giorniContestazione presso l'autorità di conciliazione
Trascorsi 30 giorni, un aumento valido nella forma diventa vincolante.
- Di solito alcune settimane dopoUdienza di conciliazione
Senza spese giudiziarie; fino ad allora paga la pigione precedente.
- RisultatoTransazione, proposta di giudizio o autorizzazione ad agire
Spesso l'aumento viene ridotto o annullato – a volte la pigione scende addirittura.
Passo 2: i motivi sono giustificati?
Anche un aumento valido nella forma può essere abusivo (art. 269 e 269a CO). Motivi frequenti e cosa verificare:
| Motivo | Regola | Cosa verificare |
|---|---|---|
| Aumento del tasso di riferimento | Al massimo il 3 % per ogni 0.25 punti con tassi inferiori al 5 % (art. 13 OLAL) | Su quale tasso si basa la Sua pigione attuale (passo 3) |
| Rincaro | Al massimo il 40 % dell'aumento dell'indice nazionale dei prezzi al consumo (art. 16 OLAL) | Livelli dell'indice e date utilizzati; solo dall'ultimo adeguamento |
| Aumento generale dei costi | Maggiori costi effettivi di manutenzione ed esercizio (art. 12 OLAL) | Esigere le cifre (art. 20 OLAL); i forfait devono essere plausibili |
| Investimenti che creano plusvalore | Le riparazioni importanti sono di regola considerate per il 50–70 % come investimenti che creano plusvalore (art. 14 OLAL) | Vero miglioramento o semplice manutenzione? Sussidi dedotti? |
| Pigioni usuali nella località o nel quartiere | Art. 269a lett. a CO | Il locatore deve provare almeno cinque abitazioni realmente comparabili |
Per saperne di più su ciascuna obiezione: Obiezioni del locatore.
Passo 3: su quale tasso si basa la Sua pigione?
È qui che molti aumenti falliscono. Il punto di partenza è l'ultima base di pigione vincolante – il Suo contratto di locazione, l'ultimo adeguamento della pigione o una transazione. Se da allora il tasso di riferimento è sceso e il locatore non ha mai trasferito la riduzione, la Sua pigione si basa ancora sul vecchio tasso, più alto. Il locatore deve tenere conto delle variazioni precedenti del tasso (art. 13 cpv. 4 OLAL).
Esempio: la Sua pigione è stata fissata all'1.75 % e non è mai stata ridotta. Il tasso è poi sceso all'1.25 % e più tardi risale all'1.50 %. Rispetto alla Sua base di pigione, il tasso è ancora di 0.25 punti più basso. Un aumento dovuto al tasso di riferimento non è quindi giustificato – al contrario, potrebbe avere ancora diritto a una riduzione. Secondo l'associazione degli inquilini, la contestazione di un aumento è l'ultima occasione per correggere riduzioni non trasferite.
Se il locatore ha formulato una riserva in un adeguamento precedente, questa deve essere espressa in franchi o in percentuale (art. 18 OLAL). Verifichi questo punto nell'ultimo adeguamento.
Può presentare una richiesta di riduzione della pigione insieme alla contestazione; la richiesta scritta preliminare al locatore non è allora necessaria (art. 270a cpv. 3 CO). Il nostro calcolatore mostra quanto sarebbe la Sua pigione al tasso attuale.
Come contestare
- Entro 30 giorni dalla ricezione dell'aumento, presso l'autorità di conciliazione in materia di locazione del luogo dell'abitazione (art. 270b CO). Basta una breve istanza scritta; molte autorità offrono moduli online. Le autorità competenti si trovano sulle nostre pagine cantonali.
- Alleghi il contratto di locazione, il modulo di aumento, l'ultimo adeguamento della pigione e il Suo calcolo.
- La procedura è gratuita (art. 113 cpv. 2 lett. c CPC). L'udienza è informale; la maggior parte dei casi si conclude con una transazione. Come si svolge è spiegato in Il locatore rifiuta.
Se lascia trascorrere i 30 giorni, un aumento valido nella forma diventa vincolante. Potrà allora chiedere una riduzione solo quando le basi di calcolo cambieranno di nuovo.
Pigione e protezione durante la procedura
Finché la procedura di conciliazione è in corso senza accordo, il contratto precedente resta in vigore invariato (art. 270e CO): paga la pigione precedente, per intero e puntualmente. Pagare meno della pigione precedente può portare a una mora nel pagamento.
Una disdetta data perché Lei fa valere in buona fede i Suoi diritti è contestabile (art. 271a cpv. 1 lett. a CO). La protezione vale anche durante la procedura e di regola per tre anni dopo, se il locatore soccombe in misura considerevole o si accorda con Lei (art. 271a cpv. 1 lett. d ed e CO). Esistono eccezioni, ad esempio in caso di bisogno urgente del locatore o di mora nel pagamento.
Domande frequenti
Quanto tempo ho per contestare un aumento della pigione?
30 giorni dalla comunicazione dell'aumento (art. 270b cpv. 1 CO). La contestazione va inoltrata all'autorità di conciliazione del luogo dell'abitazione, non al locatore.
Quando un aumento della pigione è nullo?
Quando non è comunicato sul modulo approvato dal Cantone, quando non è motivato o quando il locatore lo accompagna con una minaccia di disdetta o con una disdetta (art. 269d cpv. 2 CO). Un aumento nullo non produce alcun effetto.
Di quanto può aumentare la pigione se sale il tasso di riferimento?
Con tassi inferiori al 5 per cento, al massimo del 3 per cento per ogni quarto di punto percentuale (art. 13 cpv. 1 OLAL). Determinante è il tasso su cui si basa la Sua pigione attuale. Se riduzioni precedenti non sono state trasferite, il locatore deve tenerne conto (art. 13 cpv. 4 OLAL).
Devo pagare la pigione più alta durante la contestazione?
No. Durante la procedura di conciliazione il contratto precedente resta in vigore invariato se non si giunge a un accordo (art. 270e CO). Continui a pagare la pigione precedente per intero e puntualmente.
Il locatore può disdirmi il contratto perché contesto?
Una disdetta data perché Lei fa valere in buona fede pretese derivanti dalla locazione è contestabile (art. 271a cpv. 1 lett. a CO). La protezione vale anche durante una procedura e di regola per tre anni dopo, se il locatore soccombe in misura considerevole o si accorda con Lei (art. 271a cpv. 1 lett. d ed e CO).
Fonti
- Codice delle obbligazioni, art. 269d, 270b, 270e e 271a CO (RS 220)
- Ordinanza concernente la locazione e l'affitto di locali d'abitazione o commerciali, art. 13, 14, 16, 18–20 OLAL (RS 221.213.11)
- Associazione degli inquilini (Mieterverband): aumento della pigione (in tedesco)
- Ufficio federale delle abitazioni: tasso di riferimento ipotecario
Altre guide
Questa guida illustra la situazione giuridica generale nel diritto svizzero della locazione e non sostituisce una consulenza giuridica nel singolo caso. In caso di controversia può rivolgersi all'autorità di conciliazione cantonale o a un'associazione degli inquilini.