Renda indexada e renda escalonada: vale a descida da taxa de referência?

Atualizado em 23.09.2026 · Taxa de referência atual 1.25 %

Numa renda indexada válida, a renda só acompanha o índice suíço de preços no consumidor; numa renda escalonada válida, a renda segue os degraus acordados em francos. Durante o prazo fixo do contrato, não é possível pedir uma redução por causa da taxa de referência. Estas cláusulas só são válidas com uma duração mínima de cinco anos (indexada) ou três anos (escalonada); sem ela, aplica-se a regra normal da taxa de referência.

Três tipos de contrato em resumo

A maioria dos contratos de arrendamento habitacional na Suíça são contratos normais, em que a renda acompanha os custos – sobretudo a taxa de juro de referência hipotecária (alemão: Referenzzinssatz). Duas formas especiais suspendem esta ligação durante um período fixo: a renda indexada (alemão: Indexmiete / francês: loyer indexé) e a renda escalonada (alemão: Staffelmiete / francês: loyer échelonné). Poder ou não pedir uma redução após a descida da taxa de referência depende do tipo de contrato que tem realmente.

Renda indexada (art. 269b CO)

Na renda indexada, as partes acordam que a renda acompanha um índice. Isto só é válido se o índice previsto for o índice suíço de preços no consumidor (IPC; alemão: LIK) e o contrato for celebrado por pelo menos cinco anos (art. 269b CO – Código das Obrigações suíço, alemão OR). A portaria sobre o arrendamento (VMWG) precisa: um contrato considera-se celebrado por cinco anos se o senhorio não o puder denunciar durante pelo menos cinco anos (art. 17, n.º 4, VMWG); um direito de denúncia antecipada do inquilino não o prejudica.

Durante o período de indexação aplica-se o seguinte:

• A renda só pode subir, no máximo, na medida do aumento do IPC – em 100 % da variação, e não apenas em 40 % como no contrato normal (art. 17, n.º 1, VMWG).
• Se o IPC descer, a renda tem de ser reduzida em conformidade (art. 17, n.º 2, VMWG).
• As alterações da taxa de referência não contam. Perante a autoridade de conciliação, uma parte só pode alegar que a alteração pedida não se justifica por uma variação correspondente do índice (art. 270c CO); fica ressalvada a contestação da renda inicial.

Os aumentos com base no IPC têm de ser anunciados com pelo menos 30 dias de antecedência para o fim de um mês (art. 17, n.º 3, VMWG) – como os outros aumentos, no formulário oficial.

Renda escalonada (art. 269c CO)

Na renda escalonada, o contrato fixa antecipadamente como a renda sobe, por exemplo «a partir de 1.4.2025 CHF 1'900, a partir de 1.4.2026 CHF 1'950». Só é válido se estiverem cumpridas as três condições (art. 269c CO):

1. O contrato de arrendamento é celebrado por pelo menos três anos;
2. a renda é aumentada no máximo uma vez por ano;
3. o valor de cada aumento é fixado em francos – não em percentagem nem ligado a um índice.

Os degraus assim acordados não podem ser contestados, ficando ressalvada a contestação da renda inicial (art. 270d CO). Uma redução por causa da taxa de referência não é possível durante o período escalonado. Para comunicar cada degrau basta a forma escrita; o formulário oficial não é necessário (art. 269d, n.º 5, CO).

Quando termina o prazo fixo

Terminado o prazo fixo, a maioria dos contratos continua por tempo indeterminado – e voltam a aplicar-se as regras normais. Na renda indexada há uma armadilha: no acórdão 4A_252/2023, de 24 de outubro de 2023, o Tribunal Federal decidiu que os ajustes devidos a alterações ocorridas durante o período de indexação – também por causa da taxa de referência – têm de ser pedidos para o fim do período de indexação, respeitando o prazo de pré-aviso. Quem não o fizer é considerado de acordo com a renda então em vigor. Os pedidos posteriores são então avaliados com base na taxa de referência nessa data, e não na do início do contrato.

Na prática: veja no contrato quando termina o prazo fixo e conte para trás o prazo de pré-aviso (normalmente três meses para uma data habitual). O seu pedido deve chegar ao senhorio antes disso. Para a renda escalonada, o Tribunal Federal não decidiu a questão da mesma forma; ainda assim, é recomendável agir também aí para o fim do período escalonado.

As datas relevantes para o seu município encontram-se em prazos de denúncia por cantão.

Como reconhecer o seu tipo de contrato

O que conta não é o título do contrato, mas o que foi realmente acordado. Indícios:

• A taxa de referência e o IPC constam ambos da «Mietzinsbasis» (base da renda): é o contrato normal típico. O valor do IPC serve apenas para calcular mais tarde 40 % da inflação. Pode pedir a redução pela taxa de referência.
• Cláusula «a renda é ajustada ao IPC» e duração mínima de cinco anos para o senhorio: renda verdadeiramente indexada. A taxa de referência não conta até ao fim do prazo.
• Cláusula de indexação sem duração mínima de cinco anos: a indexação é inválida (art. 269b CO). O contrato é tratado como normal – aplica-se a regra da taxa de referência. Esta classificação errada é frequente; o nosso cálculo trata automaticamente um contrato como normal se não se vir uma duração mínima de pelo menos cinco anos.
• Tabela de rendas futuras em francos, com datas, duração de pelo menos três anos: renda escalonada.
• Degraus em percentagem ou sem duração mínima: o escalonamento é inválido; aplicam-se as regras normais.

A nossa verificação do contrato lê estas cláusulas no seu documento; pode confirmar ou corrigir o tipo de contrato antes de cada cálculo.

Habitações de luxo e habitações subsidiadas

Dois outros grupos não estão abrangidos pelas regras sobre rendas abusivas:

• Apartamentos e moradias de luxo com seis ou mais divisões, sem contar a cozinha (art. 253b, n.º 2, CO, art. 2, n.º 1, VMWG). Os dois critérios têm de estar cumpridos: o imóvel tem de ser de luxo e ter pelo menos seis divisões. Um apartamento de 4.5 divisões com cozinha de gama alta não está excluído, tal como não está uma moradia de 7 divisões com equipamento simples.
• Habitações cuja construção foi apoiada pelo Estado e cujas rendas são controladas por uma autoridade (art. 253b, n.º 3, CO). Aqui é a autoridade competente que decide sobre a renda, e não a autoridade de conciliação nos termos do art. 270a CO. O que conta é o controlo oficial da renda – não basta que uma habitação seja barata ou pertença a uma cooperativa.

Perguntas frequentes

Fontes

• Art. 253b, 269b, 269c, 270c e 270d CO (RS 220, em alemão/francês)
• Art. 2 e 17 VMWG (RS 221.213.11, em alemão/francês)
• Tribunal Federal, comunicado de imprensa sobre o 4A_252/2023 (renda indexada, fim do período de indexação)

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Este guia explica a situação jurídica geral no direito suíço do arrendamento e não substitui aconselhamento jurídico no caso concreto. Em caso de litígio, pode dirigir-se à autoridade de conciliação cantonal ou a uma associação de inquilinos.