Pigione indicizzata e pigione scalare: vale la riduzione del tasso di riferimento?
Con una pigione indicizzata valida la pigione segue solo l'indice nazionale dei prezzi al consumo, mentre con una pigione scalare valida segue gli scaglioni convenuti in franchi – una riduzione legata al tasso di riferimento non è possibile durante la durata fissa del contratto. Queste clausole sono però valide solo con una durata minima di cinque anni (indicizzata) o di tre anni (scalare); senza di essa vale la normale regola del tasso di riferimento.
Tre tipi di contratto a colpo d'occhio
La maggior parte dei contratti di locazione di abitazioni in Svizzera sono contratti ordinari, la cui pigione segue i costi – in primo luogo il tasso di riferimento. Due forme particolari sospendono questo legame per un periodo determinato: la pigione indicizzata e la pigione scalare. La possibilità di chiedere una riduzione dopo la diminuzione del tasso di riferimento dipende dal tipo di contratto che ha effettivamente.
| Contratto ordinario | Pigione indicizzata | Pigione scalare | |
|---|---|---|---|
| La pigione segue | Tasso di riferimento, IPC (40 %), costi | Solo l'IPC | Gli scaglioni convenuti in franchi |
| Valido solo se | – | Il locatore non può disdire per ≥ 5 anni | Durata ≥ 3 anni, al massimo uno scaglione all'anno, importi in CHF |
| Chiedere una riduzione legata al tasso di riferimento? | Sì | No, durante la durata dell'indicizzazione | No, durante la durata degli scaglioni |
| Base legale | Art. 269a, 270a CO | Art. 269b, 270c CO; art. 17 OLAL | Art. 269c, 270d CO |
Pigione indicizzata (art. 269b CO)
Con la pigione indicizzata le parti convengono che la pigione segua un indice. Ciò è valido solo se come indice è previsto l'indice nazionale dei prezzi al consumo (IPC) e se il contratto è concluso per almeno cinque anni (art. 269b CO). L'ordinanza precisa che un contratto è considerato concluso per cinque anni se il locatore non può disdirlo per almeno cinque anni (art. 17 cpv. 4 OLAL); un diritto di disdetta anticipata dell'inquilino non è di ostacolo.
Durante la durata dell'indicizzazione vale quanto segue:
- La pigione può aumentare al massimo in misura dell'aumento dell'IPC – al 100 %, non solo al 40 % come nel contratto ordinario (art. 17 cpv. 1 OLAL).
- Se l'IPC scende, la pigione va ridotta di conseguenza (art. 17 cpv. 2 OLAL).
- Le variazioni del tasso di riferimento non hanno alcun ruolo. Davanti all'autorità di conciliazione una parte può soltanto far valere che la modifica richiesta non è giustificata da una corrispondente variazione dell'indice (art. 270c CO); rimane riservata la contestazione della pigione iniziale.
Gli aumenti basati sull'IPC devono essere comunicati con un preavviso di almeno 30 giorni per la fine di un mese (art. 17 cpv. 3 OLAL) – come gli altri aumenti, mediante il modulo ufficiale.
Pigione scalare (art. 269c CO)
Con la pigione scalare il contratto stabilisce in anticipo come aumenta la pigione, ad esempio «dal 1.4.2025 CHF 1'900, dal 1.4.2026 CHF 1'950». Ciò è valido solo se sono adempiute tutte e tre le condizioni (art. 269c CO):
- il contratto di locazione è concluso per almeno tre anni;
- la pigione è aumentata al massimo una volta all'anno;
- l'importo di ogni aumento è fissato in franchi – non in percentuale e non legato a un indice.
Gli scaglioni così convenuti non possono essere contestati, riservata la contestazione della pigione iniziale (art. 270d CO). Una riduzione legata al tasso di riferimento non è possibile durante la durata degli scaglioni. Per la comunicazione dei singoli scaglioni basta la forma scritta; il modulo ufficiale non è necessario (art. 269d cpv. 5 CO).
Quando termina la durata fissa
Alla scadenza della durata fissa, la maggior parte dei contratti prosegue a tempo indeterminato – si applicano allora di nuovo le regole ordinarie. La pigione indicizzata nasconde però una trappola: nella sentenza 4A_252/2023 del 24 ottobre 2023 il Tribunale federale ha stabilito che gli adeguamenti dovuti a variazioni intervenute durante l'indicizzazione – anche del tasso di riferimento – devono essere chiesti per la fine della durata dell'indicizzazione, nel rispetto del termine di disdetta. Chi manca questa scadenza è considerato d'accordo con la pigione allora in vigore. Le richieste successive vengono quindi commisurate al tasso di riferimento in vigore in quel momento, non a quello all'inizio del contratto.
In pratica: verifichi nel contratto quando termina la durata fissa e calcoli a ritroso il termine di disdetta (di solito tre mesi per un termine usuale). La Sua richiesta dovrebbe pervenire al locatore prima di tale data. Per la pigione scalare il Tribunale federale non ha deciso la questione allo stesso modo; è tuttavia consigliabile agire anche in questo caso per la fine della durata degli scaglioni.
I termini determinanti per il Suo comune si trovano in termini di disdetta per cantone.
Come riconoscere il Suo tipo di contratto
Determinante non è il titolo nel contratto, ma ciò che è stato effettivamente convenuto. Indizi:
- Tasso di riferimento e IPC figurano entrambi come «base della pigione»: è il tipico contratto ordinario. Il livello dell'IPC serve solo a calcolare in seguito il rincaro del 40 %. Può chiedere la riduzione legata al tasso di riferimento.
- Clausola «la pigione è adeguata all'IPC» e durata minima di cinque anni per il locatore: vera pigione indicizzata. Il tasso di riferimento non conta fino alla fine della durata.
- Clausola d'indicizzazione senza durata minima di cinque anni: l'indicizzazione è nulla (art. 269b CO). Il contratto è trattato come ordinario – vale la regola del tasso di riferimento. Questo errore di classificazione è frequente; il nostro calcolo tratta automaticamente un contratto come ordinario se non risulta una durata minima di almeno cinque anni.
- Tabella delle pigioni future in franchi con date, durata di almeno tre anni: pigione scalare.
- Scaglioni in percentuale o senza durata minima: gli scaglioni sono nulli; si applicano le regole ordinarie.
La nostra verifica del contratto legge queste clausole dal Suo documento; può confermare o correggere il tipo di contratto prima di ogni calcolo.
Abitazioni di lusso e abitazioni sussidiate
Altre due categorie non sottostanno alle norme sulle pigioni abusive:
- Le abitazioni e le case unifamiliari di lusso con sei o più locali, esclusa la cucina (art. 253b cpv. 2 CO, art. 2 cpv. 1 OLAL). Devono essere adempiuti entrambi i criteri: l'oggetto deve essere lussuoso e avere almeno sei locali. Un appartamento di 4.5 locali con una cucina di alta qualità non è escluso, e nemmeno una casa di 7 locali dall'equipaggiamento semplice.
- Le abitazioni la cui costruzione è stata promossa dall'ente pubblico e le cui pigioni sono sottoposte al controllo di un'autorità (art. 253b cpv. 3 CO). In questo caso decide sulla pigione l'autorità competente, non l'autorità di conciliazione secondo l'art. 270a CO. Determinante è il controllo ufficiale delle pigioni – non il semplice fatto che un'abitazione sia economica o appartenga a una cooperativa.
Domande frequenti
Il mio contratto menziona l'IPC. Ho una pigione indicizzata?
Non necessariamente. Molti contratti di locazione ordinari indicano il livello dell'IPC come parte della base della pigione, insieme al tasso di riferimento. Una pigione indicizzata esiste solo se è convenuto che la pigione segua l'IPC e il locatore non può disdire il contratto per almeno cinque anni (art. 269b CO, art. 17 cpv. 4 OLAL).
Con una pigione indicizzata posso chiedere una riduzione?
Sì, ma solo a causa dell'indice: se l'IPC scende, la pigione va adeguata di conseguenza (art. 17 cpv. 2 OLAL). Il tasso di riferimento non ha alcun ruolo durante la durata dell'indicizzazione.
Cosa succede quando termina la durata fissa della pigione indicizzata?
L'indicizzazione decade. Secondo il Tribunale federale (4A_252/2023 del 24 ottobre 2023), gli adeguamenti dovuti a variazioni intervenute durante l'indicizzazione, anche del tasso di riferimento, devono essere chiesti per la fine della durata dell'indicizzazione, nel rispetto del termine di disdetta. Chi manca questa scadenza è considerato d'accordo con la pigione.
Posso contestare un aumento scalare?
No: riservata la contestazione della pigione iniziale, le pigioni scalari non possono essere contestate (art. 270d CO). Gli scaglioni sono però validi solo con una durata del contratto di almeno tre anni, al massimo un aumento all'anno e importi in franchi (art. 269c CO).
Il diritto di locazione vale anche per le grandi abitazioni?
Le disposizioni sulle pigioni abusive non si applicano alle abitazioni e alle case unifamiliari di lusso con sei o più locali (esclusa la cucina) (art. 253b cpv. 2 CO). Devono essere adempiute entrambe le condizioni: un'abitazione grande ma dall'equipaggiamento ordinario non è esclusa.
Fonti
- Art. 253b, 269b, 269c, 270c e 270d CO (RS 220)
- Art. 2 e 17 OLAL (RS 221.213.11)
- Tribunale federale, comunicato stampa sulla sentenza 4A_252/2023 (pigione indicizzata, fine della durata dell'indicizzazione)
Altre guide
Questa guida illustra la situazione giuridica generale nel diritto svizzero della locazione e non sostituisce una consulenza giuridica nel singolo caso. In caso di controversia può rivolgersi all'autorità di conciliazione cantonale o a un'associazione degli inquilini.