Loyer indexé et loyer échelonné : la baisse du taux de référence s'applique-t-elle ?
Avec un loyer indexé valable, le loyer suit uniquement l'indice suisse des prix à la consommation ; avec un loyer échelonné valable, le loyer suit les paliers convenus en francs – une baisse liée au taux de référence n'est pas possible pendant la durée fixe du bail. Ces clauses ne sont toutefois valables qu'avec une durée minimale de cinq ans (indexé) ou de trois ans (échelonné) ; sans elle, la règle ordinaire du taux de référence s'applique.
Trois types de bail en un coup d'œil
La plupart des baux à loyer d'habitation en Suisse sont des baux ordinaires dont le loyer suit les coûts – en premier lieu le taux de référence. Deux formes particulières suspendent ce lien pour une durée déterminée : le loyer indexé et le loyer échelonné. La possibilité de demander une baisse après la diminution du taux de référence dépend du type de bail que vous avez réellement.
| Bail ordinaire | Loyer indexé | Loyer échelonné | |
|---|---|---|---|
| Le loyer suit | Taux de référence, IPC (40 %), coûts | Uniquement l'IPC | Les paliers convenus en francs |
| Valable seulement si | – | Le bailleur ne peut pas résilier pendant ≥ 5 ans | Durée ≥ 3 ans, au maximum un palier par an, montants en CHF |
| Demander une baisse liée au taux de référence ? | Oui | Non, pendant la durée de l'indexation | Non, pendant la durée de l'échelonnement |
| Base légale | Art. 269a, 270a CO | Art. 269b, 270c CO ; art. 17 OBLF | Art. 269c, 270d CO |
Loyer indexé (art. 269b CO)
Avec un loyer indexé, les parties conviennent que le loyer suit un indice. Cela n'est valable que si l'indice prévu est l'indice suisse des prix à la consommation (IPC) et que le bail est conclu pour une durée d'au moins cinq ans (art. 269b CO). L'ordonnance précise qu'un bail est réputé conclu pour cinq ans lorsque le bailleur ne peut pas le résilier pendant au moins cinq ans (art. 17 al. 4 OBLF) ; un droit de résiliation anticipée du locataire n'y change rien.
Pendant la durée de l'indexation :
- Le loyer ne peut augmenter qu'au maximum de la hausse de l'IPC – à 100 %, et non seulement à 40 % comme dans le bail ordinaire (art. 17 al. 1 OBLF).
- Si l'IPC baisse, le loyer doit être réduit en conséquence (art. 17 al. 2 OBLF).
- Les variations du taux de référence ne jouent aucun rôle. Devant la commission de conciliation, une partie peut uniquement faire valoir que la modification demandée n'est justifiée par aucune variation correspondante de l'indice (art. 270c CO) ; la contestation du loyer initial demeure réservée.
Les hausses fondées sur l'IPC doivent être annoncées au moins 30 jours à l'avance pour la fin d'un mois (art. 17 al. 3 OBLF) – comme les autres hausses, au moyen de la formule officielle.
Loyer échelonné (art. 269c CO)
Avec un loyer échelonné, le bail fixe à l'avance comment le loyer augmente, par exemple « dès le 1.4.2025 CHF 1'900, dès le 1.4.2026 CHF 1'950 ». Cela n'est valable que si les trois conditions sont remplies (art. 269c CO) :
- le bail est conclu pour une durée d'au moins trois ans ;
- le loyer n'est augmenté qu'une fois par an au maximum ;
- le montant de chaque augmentation est fixé en francs – ni en pour cent ni lié à un indice.
Les paliers ainsi convenus ne peuvent pas être contestés, sous réserve de la contestation du loyer initial (art. 270d CO). Une baisse liée au taux de référence n'est pas possible pendant la durée de l'échelonnement. Pour la notification de chaque palier, la forme écrite suffit ; la formule officielle n'est pas nécessaire (art. 269d al. 5 CO).
Lorsque la durée fixe prend fin
À l'expiration de la durée fixe, la plupart des baux se poursuivent pour une durée indéterminée – les règles ordinaires s'appliquent alors de nouveau. Le loyer indexé comporte un piège : dans l'arrêt 4A_252/2023 du 24 octobre 2023, le Tribunal fédéral a jugé que les adaptations dues à des variations intervenues pendant la durée de l'indexation – y compris du taux de référence – doivent être demandées pour la fin de la durée de l'indexation, moyennant le respect du délai de congé. Celui qui manque cette échéance est réputé avoir accepté le loyer alors en vigueur. Les demandes ultérieures sont alors mesurées au taux de référence en vigueur à ce moment-là, et non à celui du début du bail.
En pratique : vérifiez dans le bail quand la durée fixe prend fin et calculez le délai de congé à rebours (généralement trois mois pour un terme usuel). Votre demande devrait parvenir au bailleur avant cette date. Pour le loyer échelonné, le Tribunal fédéral n'a pas tranché la question de la même manière ; il est toutefois recommandé d'agir là aussi pour la fin de la durée de l'échelonnement.
Les termes déterminants pour votre commune figurent sous termes de résiliation par canton.
Comment reconnaître votre type de bail
Ce qui compte n'est pas le titre figurant dans le bail, mais ce qui a réellement été convenu. Indices :
- Taux de référence et IPC figurent tous deux comme « base du loyer » : c'est le bail ordinaire typique. Le niveau de l'IPC sert uniquement à calculer plus tard 40 % du renchérissement. Vous pouvez demander la baisse liée au taux de référence.
- Clause « le loyer est adapté à l'IPC » et durée minimale de cinq ans pour le bailleur : véritable loyer indexé. Le taux de référence ne compte pas jusqu'à la fin de la durée.
- Clause d'indexation sans durée minimale de cinq ans : l'indexation est nulle (art. 269b CO). Le bail est traité comme un bail ordinaire – la règle du taux de référence s'applique. Cette erreur de classification est fréquente ; notre calcul traite automatiquement un bail comme ordinaire si aucune durée minimale d'au moins cinq ans n'apparaît.
- Tableau des loyers futurs en francs avec des dates, durée d'au moins trois ans : loyer échelonné.
- Paliers en pour cent ou sans durée minimale : l'échelonnement est nul ; les règles ordinaires s'appliquent.
Notre vérification du bail lit ces clauses dans votre document ; vous pouvez confirmer ou corriger le type de bail avant chaque calcul.
Logements de luxe et logements subventionnés
Deux autres catégories ne sont pas soumises aux règles sur les loyers abusifs :
- Les appartements et maisons familiales de luxe comprenant six pièces ou plus, cuisine non comprise (art. 253b al. 2 CO, art. 2 al. 1 OBLF). Les deux critères doivent être remplis : l'objet doit être luxueux et compter au moins six pièces. Un appartement de 4.5 pièces avec une cuisine haut de gamme n'est pas exclu, pas plus qu'une maison de 7 pièces à l'équipement simple.
- Les logements dont la construction a été encouragée par les pouvoirs publics et dont le loyer est soumis au contrôle d'une autorité (art. 253b al. 3 CO). Ici, c'est l'autorité compétente qui décide du loyer, et non la commission de conciliation selon l'art. 270a CO. Ce qui compte, c'est le contrôle officiel des loyers – et non le simple fait qu'un logement soit bon marché ou appartienne à une coopérative.
Questions fréquentes
Mon bail mentionne l'IPC. Ai-je un loyer indexé ?
Pas nécessairement. De nombreux baux ordinaires indiquent le niveau de l'IPC comme partie de la base du loyer, avec le taux de référence. Il n'y a loyer indexé que s'il est convenu que le loyer suit l'IPC et que le bailleur ne peut pas résilier le bail pendant au moins cinq ans (art. 269b CO, art. 17 al. 4 OBLF).
Puis-je demander une baisse avec un loyer indexé ?
Oui, mais seulement en raison de l'indice : si l'IPC baisse, le loyer doit être adapté en conséquence (art. 17 al. 2 OBLF). Le taux de référence ne joue aucun rôle pendant la durée de l'indexation.
Que se passe-t-il à la fin de la durée fixe du loyer indexé ?
L'indexation prend fin. Selon le Tribunal fédéral (4A_252/2023 du 24 octobre 2023), les adaptations dues à des variations intervenues pendant la durée de l'indexation, y compris du taux de référence, doivent être demandées pour la fin de la durée de l'indexation, moyennant le respect du délai de congé. Celui qui manque cette échéance est réputé avoir accepté le loyer.
Puis-je contester une hausse échelonnée ?
Non : sous réserve de la contestation du loyer initial, les loyers échelonnés ne peuvent pas être contestés (art. 270d CO). L'échelonnement n'est toutefois valable qu'avec une durée du bail d'au moins trois ans, au maximum une hausse par an et des montants en francs (art. 269c CO).
Le droit du bail s'applique-t-il aussi aux grands logements ?
Les dispositions sur les loyers abusifs ne s'appliquent pas aux appartements et maisons familiales de luxe comprenant six pièces ou plus (cuisine non comprise) (art. 253b al. 2 CO). Les deux conditions doivent être remplies : un grand logement à l'équipement ordinaire n'est pas exclu.
Sources
- Art. 253b, 269b, 269c, 270c et 270d CO (RS 220)
- Art. 2 et 17 OBLF (RS 221.213.11)
- Tribunal fédéral, communiqué de presse sur l'arrêt 4A_252/2023 (loyer indexé, fin de la durée de l'indexation)
Autres guides
Ce guide explique la situation juridique générale en droit suisse du bail et ne remplace pas un conseil juridique dans un cas particulier. En cas de litige, la commission de conciliation cantonale ou une association de locataires peut vous aider.