Verificar o acerto das despesas acessórias – como encontrar erros

Atualizado em 25.09.2026 · Taxa de referência atual 1.25 %

O senhorio só pode cobrar despesas acessórias que estejam acordadas de forma individual e precisa no contrato de arrendamento, e apenas no montante dos custos efetivos (art. 257a e 257b CO). Tem o direito de consultar os comprovativos a qualquer momento. Reparações, renovações, amortizações e juros hipotecários não pertencem ao acerto.

O que são despesas acessórias

As despesas acessórias (alemão: Nebenkosten, francês: frais accessoires) são a contrapartida de serviços ligados ao uso do imóvel – aquecimento, água quente, serviço de porteiro, limpeza, elevador, água e outros custos de funcionamento semelhantes, bem como taxas públicas que resultam do uso (art. 257b n.º 1 CO – Código das Obrigações suíço, em alemão OR). No caso de habitações, têm de corresponder às despesas efetivas do senhorio. O senhorio não pode obter lucro com elas.

As despesas acessórias são separadas da renda líquida. Uma redução devida à descida da taxa de referência diz respeito apenas à renda líquida; as despesas acessórias são acertadas à parte. Vale a pena verificar as duas coisas – a renda líquida com a calculadora, o acerto com este guia.

Só o que está no contrato

Só tem de pagar despesas acessórias que tenham sido especialmente acordadas (art. 257a n.º 2 CO). Na prática, isto significa: cada rubrica tem de estar indicada de forma individual e precisa no contrato de arrendamento ou no seu anexo. Designações genéricas como «outros custos» ou «custos de funcionamento» não contam. O que não foi acordado considera-se incluído na renda líquida.

O senhorio não pode simplesmente introduzir novas rubricas mais tarde. Trata-se de uma alteração unilateral do contrato: tem de ser comunicada e justificada no formulário oficial, tal como um aumento da renda (art. 269d n.º 3 CO), e pode contestá-la no prazo de 30 dias (art. 270b n.º 2 CO). Veja Contestar um aumento da renda.

Adiantamentos ou valor fixo

• Adiantamentos (alemão: Akonto): paga todos os meses um adiantamento; o senhorio tem de fazer o acerto pelo menos uma vez por ano e apresentá-lo (art. 4 n.º 1 VMWG/OBLF – portaria sobre o arrendamento). Depois paga a diferença ou recebe um crédito.
• Valor fixo (alemão: Pauschale): um montante fixo sem acerto anual. Tem de se basear na média dos custos efetivos de três anos (art. 4 n.º 2 VMWG).

Se o contrato não deixar claro que modelo se aplica, muitos juristas consideram que se trata de adiantamentos. Os adiantamentos não têm de corresponder exatamente aos custos efetivos todos os anos; um pagamento adicional, por si só, ainda não prova um erro.

O que não pode ser cobrado

Os custos do proprietário pertencem à renda líquida, não às despesas acessórias. Para o aquecimento e a água quente, a VMWG exclui expressamente a reparação e a renovação das instalações, bem como os respetivos juros e amortizações (art. 6 VMWG). Outras rubricas típicas que não pertencem ao acerto:

• juros hipotecários e seguro do edifício,
• reparações, renovações e a substituição de aparelhos ou instalações,
• custos de aquecimento de apartamentos vazios – são suportados pelo senhorio (art. 7 VMWG),
• rubricas que não constam do seu contrato,
• taxas públicas que não estão ligadas ao uso do imóvel.

Os custos de administração podem ser cobrados pelo valor efetivo ou dentro das taxas habituais (art. 4 n.º 3 VMWG). Na prática, é muitas vezes referido um valor de orientação de cerca de 3 % dos custos acertados, com diferenças regionais. Uma taxa claramente mais alta justifica um pedido de esclarecimento.

Lista de verificação: rubrica a rubrica

1. Acordado?Cada rubrica do acerto consta individualmente do seu contrato de arrendamento?
2. Mesmos nomesAs rubricas devem ter o mesmo nome que no contrato.
3. PeríodoO acerto abrange exatamente um período, sem sobreposições?
4. A sua parteA chave de repartição (área, volume, leituras de contadores) está indicada e é plausível para o seu apartamento?
5. Sem reparaçõesOs totais incluem faturas de reparações, substituições ou investimentos?
6. AdministraçãoOs honorários de administração estão dentro do habitual, cerca de 3 %?
7. PagamentosTodos os seus adiantamentos do período foram descontados?
8. Ano anteriorCompare com o ano anterior e peça explicação para grandes aumentos antes de pagar.

Exemplo

Paga CHF 200 por mês de adiantamento, ou seja, CHF 2'400 por ano. O acerto indica a sua parte como CHF 2'650 e pede um pagamento adicional de CHF 250. Ao consultar os comprovativos, encontra uma fatura da substituição da máquina de lavar roupa comum; a sua parte é de CHF 180. A substituição de um aparelho é um encargo do proprietário, não uma despesa acessória. A sua parte correta é de CHF 2'470 e o pagamento adicional é, portanto, de CHF 70 em vez de CHF 250. Pague os CHF 70, conteste o resto por escrito e peça um acerto corrigido.

Consultar os comprovativos

O senhorio tem de lhe permitir, a seu pedido, consultar os comprovativos (art. 257b n.º 2 CO) – as faturas e contratos propriamente ditos, e não apenas um resumo. Peça a consulta por escrito e indique o período. É permitido fotografar; as cópias costumam ser cobradas. Muitos acertos pedem que as objeções sejam feitas no prazo de 30 dias; segundo a associação de inquilinos (Mieterverband), este prazo não tem base legal, mas a associação aconselha a não esperar muito. O seu contrato de arrendamento pode ter regras próprias.

Encontrou um erro: como proceder

1. Reclamar por escrito, indicando as rubricas contestadas e os seus motivos, e pedir um acerto corrigido.
2. Pagar a parte não contestada. Não pagar nada pode levar a um atraso no pagamento.
3. Sem acordo? Pode recorrer à autoridade de conciliação cantonal em matéria de arrendamento (Schlichtungsbehörde / commission de conciliation). O processo não tem custas judiciais (art. 113 n.º 2 al. c ZPO/CPC – Código de Processo Civil). As entidades competentes estão nas nossas páginas dos cantões.

Prescrição

Segundo a associação de inquilinos, as despesas acessórias prescrevem cinco anos após o fim do período de acerto. Alguns contratos encurtam o prazo em que o senhorio pode exigir pagamentos adicionais. A prescrição não é tida em conta oficiosamente; tem de ser o próprio a invocá-la.

Se pagou custos que nem sequer estavam acordados ou que não podiam ser cobrados, pode, em princípio, pedir a sua devolução como enriquecimento sem causa: no prazo de três anos a contar do momento em que teve conhecimento do direito, e no máximo dez anos após o pagamento (art. 67 CO).

Perguntas frequentes

Fontes

• Código das Obrigações suíço, art. 257a, 257b, 269d e 270b CO (SR 220)
• Portaria sobre o arrendamento de habitações e espaços comerciais, art. 4–8 VMWG/OBLF (SR 221.213.11)
• Tribunais do cantão de Zurique: despesas acessórias (em alemão)
• Associação de inquilinos (Mieterverband): informações sobre despesas de aquecimento e acessórias (em alemão)
• Associação de inquilinos (Mieterverband): prescrição das despesas acessórias (em alemão)

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Este guia explica a situação jurídica geral no direito suíço do arrendamento e não substitui aconselhamento jurídico no caso concreto. Em caso de litígio, pode dirigir-se à autoridade de conciliação cantonal ou a uma associação de inquilinos.