Verificare il conteggio delle spese accessorie – come trovare gli errori

Aggiornato il 25.09.2026 · Tasso di riferimento attuale 1.25 %

Il locatore può addebitare solo le spese accessorie pattuite singolarmente e con precisione nel contratto di locazione, e solo nella misura dei costi effettivi (art. 257a e 257b CO). Lei ha il diritto di consultare i giustificativi in ogni momento. Riparazioni, rinnovi, ammortamenti e interessi ipotecari non vanno nel conteggio.

Cosa sono le spese accessorie

Le spese accessorie sono il corrispettivo per le prestazioni connesse con l'uso dell'abitazione – riscaldamento, acqua calda, servizio di portineria, pulizia, ascensore, acqua e altre spese d'esercizio simili, nonché le tasse pubbliche derivanti dall'uso della cosa (art. 257b cpv. 1 CO). Per le abitazioni devono corrispondere alle spese effettive del locatore. Questi non può trarne un guadagno.

Le spese accessorie sono separate dalla pigione netta. Una riduzione dovuta al tasso di riferimento più basso riguarda solo la pigione netta; le spese accessorie vengono conteggiate separatamente. Vale la pena verificare entrambe – la pigione netta con il calcolatore, il conteggio con questa guida.

Solo ciò che è nel contratto

Deve pagare le spese accessorie solo se sono state specialmente pattuite (art. 257a cpv. 2 CO). Nella pratica significa che ogni voce deve essere elencata singolarmente e con precisione nel contratto di locazione o nel suo allegato. Denominazioni generiche come «altre spese» o «spese d'esercizio» non sono valide. Ciò che non è stato pattuito si considera compreso nella pigione netta.

Il locatore non può semplicemente introdurre nuove voci in un secondo tempo. Si tratta di una modifica unilaterale del contratto: deve essere comunicata e motivata sul modulo ufficiale come un aumento della pigione (art. 269d cpv. 3 CO), e Lei può contestarla entro 30 giorni (art. 270b cpv. 2 CO). Veda Contestare un aumento della pigione.

Acconti o forfait

• Acconti: paga ogni mese un anticipo; il locatore deve allestire un conteggio almeno una volta all'anno e presentarglielo (art. 4 cpv. 1 OLAL). In seguito paga un conguaglio o riceve un accredito.
• Forfait: un importo fisso senza conteggio annuale. Deve basarsi sulla media dei costi effettivi di tre anni (art. 4 cpv. 2 OLAL).

Se il contratto non precisa chiaramente quale modello si applichi, molti giuristi partono dal presupposto che si tratti di acconti. Gli acconti non devono corrispondere esattamente ai costi effettivi ogni anno; un conguaglio da pagare non prova quindi da solo un errore.

Cosa non può essere addebitato

Le spese del proprietario fanno parte della pigione netta, non delle spese accessorie. Per il riscaldamento e l'acqua calda, l'OLAL esclude espressamente la riparazione e il rinnovo degli impianti nonché il loro interesse e ammortamento (art. 6 OLAL). Altre voci tipiche che non vanno nel conteggio:

• gli interessi ipotecari e l'assicurazione dello stabile,
• riparazioni, ristrutturazioni e la sostituzione di apparecchi o impianti,
• le spese di riscaldamento per le abitazioni sfitte – sono a carico del locatore (art. 7 OLAL),
• le voci che non figurano nel Suo contratto,
• le tasse pubbliche non connesse con l'uso dell'abitazione.

Le spese amministrative possono essere addebitate secondo l'onere effettivo o nel quadro delle aliquote usuali (art. 4 cpv. 3 OLAL). Nella pratica si cita spesso un valore indicativo di circa il 3 per cento dei costi conteggiati, con differenze regionali. Un'aliquota nettamente più alta merita una richiesta di chiarimenti.

Lista di controllo: voce per voce

1. Pattuita?Ogni voce del conteggio figura singolarmente nel Suo contratto di locazione?
2. Stesse denominazioniLe voci dovrebbero chiamarsi come nel contratto.
3. PeriodoIl conteggio copre esattamente un periodo, senza sovrapposizioni?
4. La Sua quotaLa chiave di ripartizione (superficie, volume, letture dei contatori) è indicata ed è plausibile per la Sua abitazione?
5. Nessuna riparazioneNei totali ci sono fatture per riparazioni, sostituzioni o investimenti?
6. AmministrazioneL'onorario amministrativo rientra nel quadro usuale di circa il 3 per cento?
7. PagamentiTutti i Suoi acconti del periodo sono stati dedotti?
8. Anno precedenteConfronti con l'anno precedente e si faccia spiegare le variazioni importanti prima di pagare.

Esempio

Paga ogni mese CHF 200 di acconto, cioè CHF 2'400 all'anno. Il conteggio indica la Sua quota in CHF 2'650 e chiede un conguaglio di CHF 250. Consultando i giustificativi trova una fattura per la sostituzione della lavatrice comune; la Sua quota ammonta a CHF 180. La sostituzione di un apparecchio è un onere del proprietario, non una voce delle spese accessorie. La Sua quota corretta ammonta a CHF 2'470, il conguaglio è quindi di CHF 70 anziché CHF 250. Paghi i CHF 70, contesti il resto per iscritto e chieda un conteggio corretto.

Consultare i giustificativi

Su richiesta, il locatore deve permetterLe di consultare i giustificativi (art. 257b cpv. 2 CO) – le fatture e i contratti stessi, non solo un riepilogo. Chieda la consultazione per iscritto indicando il periodo. Fotografare è consentito; le copie vengono di solito addebitate. Molti conteggi chiedono di sollevare obiezioni entro 30 giorni; secondo l'associazione degli inquilini questo termine non ha base legale, ma consiglia di non attendere troppo. Il Suo contratto può contenere regole proprie.

Errore trovato: come procedere

1. Contestare per iscritto, indicando le voci contestate e i Suoi motivi, e chiedere un conteggio corretto.
2. Pagare la parte non contestata. Non pagare nulla può portare a una mora nel pagamento.
3. Nessun accordo? Può rivolgersi all'autorità cantonale di conciliazione in materia di locazione. La procedura è gratuita (art. 113 cpv. 2 lett. c CPC). Le autorità competenti si trovano sulle nostre pagine cantonali.

Prescrizione

Secondo l'associazione degli inquilini, le spese accessorie si prescrivono in cinque anni dalla fine del periodo di conteggio. Alcuni contratti accorciano il termine entro cui il locatore può chiedere un conguaglio. La prescrizione non viene considerata d'ufficio; deve farla valere Lei stesso.

Se ha pagato spese che non erano pattuite o non potevano essere addebitate, può in linea di principio chiederne la restituzione per indebito arricchimento: entro tre anni dal momento in cui ha avuto conoscenza del Suo diritto, al più tardi dieci anni dopo il pagamento (art. 67 CO).

Domande frequenti

Fonti

• Codice delle obbligazioni, art. 257a, 257b, 269d e 270b CO (RS 220)
• Ordinanza concernente la locazione e l'affitto di locali d'abitazione o commerciali, art. 4–8 OLAL (RS 221.213.11)
• Tribunali del Canton Zurigo: spese accessorie (in tedesco)
• Associazione degli inquilini (Mieterverband): riscaldamento e spese accessorie (in tedesco)
• Associazione degli inquilini (Mieterverband): prescrizione delle spese accessorie (in tedesco)

Altre guide

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Questa guida illustra la situazione giuridica generale nel diritto svizzero della locazione e non sostituisce una consulenza giuridica nel singolo caso. In caso di controversia può rivolgersi all'autorità di conciliazione cantonale o a un'associazione degli inquilini.