Richiesta di riduzione della pigione: modello ed esempio

Aggiornato il 25.09.2026 · Tasso di riferimento attuale 1.25 %

Una richiesta di riduzione della pigione è una semplice lettera scritta e firmata indirizzata al locatore – non serve alcun modulo ufficiale. Deve arrivare prima dell'inizio del termine di disdetta e chiede la riduzione per la prossima scadenza di disdetta; il locatore ha poi 30 giorni per rispondere.

Base legale

Secondo l'art. 270a cpv. 1 CO, gli inquilini possono contestare la pigione come abusiva e chiederne la riduzione per la prossima scadenza di disdetta possibile, se hanno motivo di ritenere che il locatore ottenga un reddito eccessivo a causa di una modifica sostanziale delle basi di calcolo, in particolare di una diminuzione dei costi. Il motivo più frequente è una riduzione del tasso di riferimento ipotecario, che attualmente è pari a 1.25 %.

L'entità della riduzione risulta dall'art. 13 OLAL: con tassi di riferimento inferiori al 5 %, ogni passo di 0.25 punti percentuali corrisponde, in caso di aumento, al 3 % della pigione. Calcolati all'inverso, si ottengono i tassi di riduzione usati nella pratica: 2.91 % per 0.25 punti, 5.66 % per 0.50 punti, 8.26 % per 0.75 punti. Il locatore può computare il 40 % del rincaro intervenuto dall'ultimo adeguamento della pigione e gli aumenti generali dei costi.

Forma: una lettera firmata, nessun modulo

Il modulo ufficiale è obbligatorio solo quando è il locatore ad aumentare la pigione o a modificare unilateralmente il contratto (art. 269d CO). Per la richiesta degli inquilini la legge esige unicamente la forma scritta (art. 270a cpv. 2 CO). In pratica ciò significa:

• una lettera con firma autografa – una semplice e-mail o un SMS di regola non basta;
• firmata da tutti gli inquilini indicati nel contratto – in caso di locazione comune, i diritti derivanti dal contratto possono in linea di principio essere fatti valere solo congiuntamente;
• inviata per raccomandata – non è obbligatorio, ma è l'unica prova pratica della data di arrivo della lettera.

Termine: quando deve arrivare la lettera

La riduzione ha effetto alla prossima scadenza di disdetta prevista dal contratto, nel rispetto del termine di disdetta – per le abitazioni di regola tre mesi (art. 266c CO). La richiesta deve quindi pervenire al locatore prima dell'inizio del termine di disdetta, esattamente come una disdetta.

Calcoli alcuni giorni per la consegna della raccomandata. Se il contratto non indica scadenze di disdetta, valgono i termini usuali del cantone – vedi termini di disdetta per cantone. Una richiesta tardiva non va persa: ha semplicemente effetto alla scadenza successiva. Una riduzione retroattiva è esclusa.

Cosa deve contenere la richiesta

1. Nomi e indirizzi di tutti gli inquilini e l'indirizzo dell'ente locato.
2. Il locatore o l'amministrazione come destinatario.
3. Il tasso di riferimento su cui si basa la pigione attuale (dal contratto o dall'ultimo adeguamento) e il tasso attuale.
4. La riduzione richiesta in percentuale e, idealmente, la nuova pigione netta in franchi.
5. La data da cui deve valere la riduzione (prossima scadenza di disdetta).
6. La richiesta di una presa di posizione scritta entro 30 giorni.
7. Le firme autografe di tutti gli inquilini.

Non deve calcolare Lei le eventuali obiezioni del locatore: spetta a lui farle valere. Molti inquilini indicano comunque un importo netto realistico, perché ciò rende più probabile un accordo rapido.

Modello da copiare

Sostituisca tutte le indicazioni tra [parentesi quadre].

Se vive da solo/a, cancelli il secondo inquilino. Se nel contratto figurano più di due persone, aggiunga tutti i nomi e tutte le firme.

Dopo l'invio: due volte 30 giorni

1. Giorno 0Inviare la richiesta

   Per raccomandata, firmata da tutti gli inquilini indicati nel contratto.

2. Prima dell'inizio del termine di disdettaLa richiesta deve arrivare

   Con un termine di tre mesi per il 31 marzo, quindi al più tardi il 31 dicembre.

3. +30 giorniRisposta del locatore

   Accettazione, offerta parziale, rifiuto – o nessuna risposta.

4. +30 giorni supplementariAdire l'autorità di conciliazione

   Necessario solo in caso di rifiuto, accettazione parziale o mancata risposta; la procedura è gratuita.

5. Scadenza di disdettaVale la pigione più bassa

   Dal giorno successivo alla scadenza di disdetta indicata nella richiesta, p. es. dal 1° aprile.

L'art. 270a cpv. 2 CO fissa due termini successivi:

1. Il locatore deve prendere posizione entro 30 giorni dal ricevimento della richiesta.
2. Se rifiuta, accetta solo in parte o non risponde entro il termine, può adire l'autorità di conciliazione cantonale entro altri 30 giorni. La procedura di conciliazione in materia di locazione è gratuita (art. 113 cpv. 2 lett. c CPC).

Se lascia scadere il secondo termine, questa richiesta è chiusa; può presentarne una nuova per la scadenza di disdetta successiva. Continui a pagare la pigione attuale fino a un accordo o a una decisione. Come procedere dopo un rifiuto: vedi il locatore rifiuta la riduzione della pigione.

Errori frequenti

• Invio troppo tardivo. Conta l'arrivo presso il locatore, non il timbro postale.
• Tasso di base sbagliato. Se la pigione è stata adeguata dall'inizio della locazione, conta il tasso di riferimento dell'ultimo adeguamento, non quello al momento del trasloco.
• Firme mancanti. Se nel contratto figurano due persone e firma solo una, la richiesta può essere contestabile.
• Solo per e-mail. Senza una lettera firmata, la forma scritta è difficile da dimostrare.
• Termine per l'autorità di conciliazione mancato. Annoti entrambe le date già al momento dell'invio.
• Pigione indicizzata o scalare. Valgono altre regole – vedi pigione indicizzata e pigione scalare.

Se non desidera redigere Lei stesso/a la richiesta: mietzins-senkung.ch calcola la riduzione sulla base del Suo contratto, allestisce la richiesta con la scadenza corretta e la invia per raccomandata – CHF 39 una tantum. La lettera viene per ora inviata in tedesco; le versioni francese e italiana sono in preparazione. Il calcolatore è gratuito.

Domande frequenti

Fonti

• Codice delle obbligazioni, art. 266c, 269d, 270a e 271a CO (RS 220)
• Ordinanza concernente la locazione e l'affitto di locali d'abitazione o commerciali (OLAL), art. 13
• Ufficio federale delle abitazioni (UFAB): tasso di riferimento ipotecario
• Tribunali del Cantone di Zurigo: riduzione della pigione (in tedesco)

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Questa guida illustra la situazione giuridica generale nel diritto svizzero della locazione e non sostituisce una consulenza giuridica nel singolo caso. In caso di controversia può rivolgersi all'autorità di conciliazione cantonale o a un'associazione degli inquilini.