Renchérissement, hausse des coûts & cie : vérifier les objections du bailleur

Mis à jour le 23.09.2026 · Taux de référence actuel 1.25 %

Le bailleur peut compenser une baisse du taux de référence avec certaines hausses de coûts – mais seulement dans une mesure limitée par la loi : au maximum 40 % du renchérissement, des coûts généraux prouvés ou forfaitaires et des investissements créant une plus-value démontrés. Celui qui invoque un rendement insuffisant ou les loyers usuels du quartier doit le prouver.

Pourquoi le bailleur peut compenser

Le droit suisse du bail applique la méthode dite relative : une modification de loyer se justifie par ce qui a changé depuis la dernière fixation du loyer. Si le taux de référence baisse, les coûts de financement du bailleur diminuent et le loyer doit être réduit en conséquence. L'ordonnance permet toutefois aussi de « compenser les économies avec les hausses de coûts intervenues entre-temps » (art. 13 al. 1 OBLF). La plupart des objections se fondent sur cette règle.

Important pour vous : chaque compensation a une limite légale, et le bailleur doit la justifier. Une réponse comme « les coûts ont augmenté, donc pas de baisse » ne suffit pas. Le tableau résume les objections les plus fréquentes.

Objections fréquentes du bailleur et leurs limites
Objection	Base légale	Limite / ce qui doit être prouvé
Renchérissement	Art. 269a let. e CO, art. 16 OBLF	Au maximum 40 % de la variation de l'IPC depuis la dernière fixation
Hausse générale des coûts	Art. 269a let. b CO, art. 12 OBLF	Coûts effectifs ou – s'il est accepté – un forfait (souvent 0.5–1 % par an)
Réserve	Art. 18 OBLF	Seulement si elle a été chiffrée en francs ou en pour cent
Investissements créant une plus-value	Art. 269a let. b CO, art. 14 OBLF	Seulement la part créant une plus-value, travaux exécutés, justificatifs disponibles
Loyers usuels dans la localité ou le quartier	Art. 269a let. a CO, art. 11 OBLF	Au moins cinq logements réellement comparables (ATF 123 III 317)
Rendement net insuffisant	Art. 269 CO	Calcul complet ; au maximum taux de référence + 2 % (ATF 147 III 14)

Renchérissement (40 % de l'IPC)

Le bailleur ne peut compenser le renchérissement que sur le capital exposé aux risques, et non sur l'ensemble du loyer. L'ordonnance limite cette compensation à au maximum 40 % de la hausse de l'indice suisse des prix à la consommation (IPC) depuis la dernière fixation du loyer (art. 16 OBLF).

Comment vérifier : recherchez la valeur de l'IPC du mois de la dernière fixation et la valeur la plus récente (toutes deux sur notre page taux de référence et IPC). Exemple : de 106.2 (décembre 2023) à 108.6 (août 2026), la hausse est de 2.26 % ; 40 % de celle-ci représentent 0.90 %. Si le bailleur compense 2 % ou le « renchérissement complet », c'est trop. Faites aussi attention à la base de l'indice : les baux antérieurs à 2021 indiquent souvent l'IPC sur une base plus ancienne (p. ex. décembre 2015 = 100) ; des valeurs sur des bases différentes ne sont pas directement comparables.

Hausse générale des coûts

Sont notamment considérées comme hausses de coûts l'augmentation des frais d'entretien, des taxes, des impôts immobiliers, des rentes du droit de superficie et des primes d'assurance (art. 12 OBLF). Les frais liés à un changement de propriétaire (vente de l'immeuble) n'en font pas partie.

En pratique, de nombreuses commissions de conciliation acceptent un forfait de 0.5 % à 1 % par an depuis la dernière fixation, afin d'éviter un décompte fastidieux. Selon la jurisprudence du Tribunal fédéral, les hausses de coûts doivent toutefois être effectivement prouvées au moyen d'un calcul comparatif. Vous n'êtes pas tenu·e d'accepter un forfait ; l'association des locataires de Zurich (Mieterinnen- und Mieterverband Zürich) considère que tout ce qui dépasse 0.5 % par an est excessif. Notre calculateur utilise 0.5 % par an – le résultat est donc réaliste, pas embelli.

Comment vérifier : comptez les années depuis la dernière fixation et multipliez. Pour 2.8 ans, 0.5 % donne environ 1.4 %, 1 % environ 2.8 %. Si le bailleur demande nettement plus, exigez le calcul comparatif avec justificatifs, établi en moyenne sur plusieurs années.

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Réserves issues d'adaptations antérieures

Si le bailleur n'a pas fait valoir entièrement une hausse à laquelle il avait droit, il peut se la réserver – mais seulement si la réserve est fixée en francs ou en pour cent du loyer (art. 18 OBLF). Une telle réserve peut ensuite être compensée avec une baisse.

Comment vérifier : consultez la dernière notification officielle de loyer ou le bail. Une phrase comme « Réserve : 1.2 % de renchérissement non répercuté » est valable. Des formulations générales telles que « tous droits réservés » ou « autres adaptations réservées » ne constituent pas une réserve chiffrée valable.

Investissements créant une plus-value

Les investissements qui augmentent la valeur – par exemple une nouvelle cuisine mieux équipée, un agrandissement, des prestations supplémentaires ou des améliorations énergétiques – peuvent justifier un loyer plus élevé (art. 14 OBLF). Pas les simples réparations et l'entretien : seule est imputable la part qui dépasse les coûts de remise en état. Pour des rénovations complètes, 50–70 % des coûts sont en règle générale considérés comme créant une plus-value. Les subventions reçues doivent être déduites.

Comment vérifier : les travaux ont-ils été exécutés après la dernière fixation et n'ont-ils pas déjà été compensés par une hausse de loyer ? Existe-t-il des justificatifs ? L'investissement a-t-il vraiment créé une plus-value ou s'agissait-il d'un entretien différé ?

Loyers usuels dans la localité ou le quartier

Un loyer n'est en règle générale pas abusif s'il se situe dans les limites des loyers usuels dans la localité ou le quartier (art. 269a let. a CO). Certains bailleurs répondent à une demande de baisse en affirmant que le loyer est « toujours inférieur au marché ».

Comment vérifier : le bailleur doit le prouver concrètement. Selon le Tribunal fédéral, il faut indiquer au moins cinq objets comparables (ATF 123 III 317) – comparables quant à l'emplacement, la surface, l'équipement, l'état et la période de construction (art. 11 OBLF). Des annonces sur des portails immobiliers ou des statistiques générales ne suffisent pas à elles seules. En pratique, cette objection aboutit rarement contre une demande de baisse de loyer.

Rendement net insuffisant

Le bailleur peut objecter que le loyer actuel ne lui procure déjà pas un rendement excessif (art. 269 CO) et qu'aucune baisse n'est donc due. C'est la méthode dite absolue. Le bailleur en supporte le fardeau de la preuve et doit révéler les coûts d'investissement, le financement et les charges courantes.

Depuis le changement de jurisprudence du Tribunal fédéral d'octobre 2020 (4A_554/2019, publié sous ATF 147 III 14), le rendement net peut dépasser le taux de référence de 2 points de pourcentage tant que celui-ci est de 2 % ou moins – avec le taux actuel de 1.25 %, donc au maximum 3.25 % sur les fonds propres, qui sont désormais entièrement adaptés au renchérissement. Pour les immeubles anciens, le calcul échoue souvent parce que les coûts initiaux ne sont plus documentés.

Check-list : comment réagir

Exiger des chiffres : chaque compensation devrait être chiffrée en pour cent ou en francs, avec les dates de référence.
Vérifier le point de départ : toutes les compensations courent depuis la dernière fixation du loyer, et non depuis le début du bail.
Vérifier les limites : renchérissement au maximum 40 % de la variation de l'IPC, forfait pour les coûts typiquement 0.5 % par an, réserves seulement si elles sont chiffrées.
Garder le délai à l'œil : le bailleur dispose de 30 jours pour prendre position ; après une réponse insatisfaisante ou en l'absence de réponse, vous avez 30 jours pour saisir la commission de conciliation (art. 270a al. 2 CO). Plus d'informations dans le guide que faire si le bailleur refuse.
Se faire conseiller si nécessaire : la procédure de conciliation est gratuite, et l'ASLOCA conseille ses membres.

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Questions fréquentes

Le bailleur peut-il compenser tout le renchérissement ?

Non. Sont admis au maximum 40 % de la variation de l'indice suisse des prix à la consommation depuis la dernière fixation du loyer (art. 16 OBLF). Si l'IPC a augmenté de 2 %, le bailleur peut donc compenser au maximum 0.8 %.

Devez-vous accepter un forfait pour les coûts ?

Non. De nombreuses commissions de conciliation acceptent 0.5 % à 1 % par an à titre de simplification, mais juridiquement, les hausses générales des coûts doivent être prouvées. L'association des locataires de Zurich considère les forfaits supérieurs à 0.5 % par an comme excessifs. Vous pouvez exiger un calcul comparatif avec justificatifs.

Qu'est-ce qu'une réserve et peut-elle être compensée ?

Si le bailleur n'a pas fait valoir entièrement une hausse antérieure, il peut consigner la partie non répercutée sous forme de réserve – mais seulement chiffrée en francs ou en pour cent (art. 18 OBLF). Une telle réserve chiffrée peut être compensée avec votre baisse ; une formule générale comme « tous droits réservés » ne suffit pas.

Le bailleur dit que son rendement est trop bas. Et maintenant ?

C'est admissible, mais le bailleur supporte le fardeau de la preuve et doit présenter son calcul. Depuis l'ATF 147 III 14 (2020), le rendement net peut dépasser le taux de référence d'au maximum 2 points de pourcentage tant que celui-ci ne dépasse pas 2 %, soit aujourd'hui 3.25 %.

Que faire si vous ne comprenez pas les objections ?

Exigez une motivation écrite et chiffrée. Si la divergence persiste, vous pouvez saisir la commission de conciliation dans les 30 jours suivant la réponse. La procédure est gratuite, et l'autorité vérifie le calcul.

Sources

Autres guides

Ce guide explique la situation juridique générale en droit suisse du bail et ne remplace pas un conseil juridique dans un cas particulier. En cas de litige, la commission de conciliation cantonale ou une association de locataires peut vous aider.