Inflação, aumento de custos e outras objeções: verificar as objeções do senhorio
O senhorio pode compensar uma descida da taxa de referência com certos aumentos de custos – mas só dentro de limites legais: no máximo 40 % da inflação, custos gerais comprovados ou em valor fixo e investimentos que valorizam o imóvel comprovados. Quem invoca rendimento insuficiente ou rendas habituais no bairro tem de o provar.
Porque é que o senhorio pode compensar
O direito suíço do arrendamento trabalha com o chamado método relativo: uma alteração da renda justifica-se com o que mudou desde a última fixação da renda. Se a taxa de juro de referência hipotecária (alemão: Referenzzinssatz) desce, descem os custos de financiamento do senhorio, e a renda deve ser reduzida em conformidade. Mas a portaria sobre o arrendamento (alemão: VMWG / francês: OBLF) também permite «compensar as poupanças com os aumentos de custos entretanto ocorridos» (art. 13, n.º 1, VMWG). É nisto que se baseia a maioria das objeções.
Importante para si: cada compensação tem um limite legal, e o senhorio tem de a justificar. Uma resposta como «os custos subiram, por isso não há redução» não basta. A tabela resume as objeções mais frequentes.
| Objeção | Base legal | Limite / o que tem de ser provado |
|---|---|---|
| Inflação | Art. 269a, al. e, CO, art. 16 VMWG | No máximo 40 % da variação do IPC desde a última fixação |
| Aumentos gerais de custos | Art. 269a, al. b, CO, art. 12 VMWG | Custos efetivos ou – se aceite – valor fixo (muitas vezes 0.5–1 % por ano) |
| Reserva | Art. 18 VMWG | Só se tiver sido quantificada antes em francos ou em percentagem |
| Investimentos que valorizam o imóvel | Art. 269a, al. b, CO, art. 14 VMWG | Só a parte que valoriza, obras realizadas, comprovativos disponíveis |
| Rendas habituais no local e no bairro | Art. 269a, al. a, CO, art. 11 VMWG | Pelo menos cinco habitações realmente comparáveis (BGE 123 III 317) |
| Rendimento líquido insuficiente | Art. 269 CO | Cálculo completo; máx. taxa de referência + 2 % (BGE 147 III 14) |
Inflação (40 % do IPC)
O senhorio só pode compensar a inflação sobre o capital que suporta o risco, e não sobre a renda inteira. A portaria limita isto a no máximo 40 % da subida do índice suíço de preços no consumidor (IPC; alemão: LIK) desde a última fixação da renda (art. 16 VMWG).
Como verificar: procure o valor do IPC no mês da última fixação e o valor mais recente (ambos na nossa página taxa de referência e IPC). Exemplo: de 106.2 (dezembro de 2023) para 108.6 (agosto de 2026) corresponde a uma subida de 2.26 %; 40 % disso são 0.90 %. Se o senhorio compensar 2 % ou a «inflação total», é demasiado. Atenção também à base do índice: contratos anteriores a 2021 indicam muitas vezes o IPC numa base mais antiga (p. ex. dezembro de 2015 = 100); valores em bases diferentes não são diretamente comparáveis.
Aumentos gerais de custos
Consideram-se aumentos de custos, em especial, custos de manutenção mais elevados, taxas, impostos sobre o imóvel, rendas de direito de superfície e prémios de seguro (art. 12 VMWG). Os custos de uma transmissão (venda do imóvel) não contam.
Na prática, muitas autoridades de conciliação aceitam um valor fixo de 0.5 % a 1 % por ano desde a última fixação, para evitar uma prestação de contas trabalhosa. Segundo a jurisprudência do Tribunal Federal, porém, os aumentos de custos têm de ser efetivamente provados com um cálculo comparativo. Não é obrigado a aceitar um valor fixo; a associação de inquilinos de Zurique considera excessivo tudo o que ultrapasse 0.5 % por ano. A nossa calculadora usa 0.5 % por ano – o resultado é assim realista, não embelezado.
Como verificar: conte os anos desde a última fixação e multiplique. Com 2.8 anos, 0.5 % dá cerca de 1.4 %, 1 % cerca de 2.8 %. Se o senhorio pedir claramente mais, exija o cálculo comparativo com comprovativos, em média ao longo de vários anos.
Reservas de ajustes anteriores
Se o senhorio não fez valer por inteiro um aumento a que tinha direito, pode reservá-lo – mas só se a reserva (alemão: Vorbehalt) estiver fixada em francos ou em percentagem da renda (art. 18 VMWG). Uma reserva destas pode mais tarde ser compensada com uma redução.
Como verificar: consulte a última notificação oficial da renda ou o contrato de arrendamento. Uma frase como «Vorbehalt: 1.2 % nicht überwälzte Teuerung» (reserva: 1.2 % de inflação não repercutida) é válida. Formulações gerais como «todos os direitos reservados» ou «reservados outros ajustes» não são uma reserva quantificada válida.
Investimentos que valorizam o imóvel
Investimentos que aumentam o valor – por exemplo uma cozinha nova com melhor equipamento, uma ampliação, prestações adicionais ou melhorias energéticas – podem justificar uma renda mais alta (art. 14 VMWG). Simples reparações e manutenção não: só conta a parte que ultrapassa o custo de repor o estado original. Em renovações profundas, em regra 50–70 % dos custos são considerados como valorização. Os subsídios recebidos têm de ser deduzidos.
Como verificar: as obras foram feitas depois da última fixação e ainda não foram compensadas com um aumento da renda? Existem comprovativos? O investimento valorizou mesmo o imóvel ou era manutenção adiada?
Rendas habituais no local e no bairro
Em regra, uma renda não é abusiva se estiver dentro das rendas habituais no local ou no bairro (art. 269a, al. a, CO). Alguns senhorios respondem a um pedido de redução dizendo que a renda «ainda está abaixo do mercado».
Como verificar: o senhorio tem de o provar concretamente. Segundo o Tribunal Federal, devem ser indicados pelo menos cinco imóveis comparáveis (BGE 123 III 317) – comparáveis em localização, dimensão, equipamento, estado e época de construção (art. 11 VMWG). Anúncios em portais imobiliários ou estatísticas gerais, por si só, não bastam. Na prática, esta objeção raramente tem êxito contra um pedido de redução da renda.
Rendimento líquido insuficiente
O senhorio pode objetar que a renda atual já não lhe dá um rendimento excessivo (art. 269 CO) e que, por isso, não é devida qualquer redução. É o chamado método absoluto. O ónus da prova cabe ao senhorio, que tem de apresentar os custos de investimento, o financiamento e os custos correntes.
Desde a mudança de jurisprudência do Tribunal Federal de outubro de 2020 (4A_554/2019, publicada como BGE 147 III 14), o rendimento líquido pode exceder a taxa de referência em 2 pontos percentuais enquanto esta estiver em 2 % ou menos – com a taxa atual de 1.25 %, portanto, no máximo 3.25 % sobre o capital próprio, que passa a ser ajustado por inteiro à inflação. Em imóveis mais antigos, o cálculo falha muitas vezes porque os custos originais já não estão documentados.
Lista de verificação: como reagir
- Pedir números: cada compensação deve estar quantificada em percentagem ou em francos e com datas de referência.
- Verificar o ponto de partida: todas as compensações contam a partir da última fixação da renda, não do início do contrato.
- Verificar os limites: inflação no máximo 40 % da variação do IPC, valor fixo para custos tipicamente 0.5 % por ano, reservas só se quantificadas.
- Não perder o prazo de vista: o senhorio tem 30 dias para responder; após uma resposta insatisfatória ou em falta, tem 30 dias para recorrer à autoridade de conciliação (alemão: Schlichtungsbehörde; art. 270a, n.º 2, CO – Código das Obrigações suíço, alemão OR). Mais informações no guia o que fazer se o senhorio recusar.
- Pedir aconselhamento se necessário: o processo de conciliação é gratuito, e as associações de inquilinos aconselham os seus membros.
Perguntas frequentes
O senhorio pode compensar a inflação toda?
Não. É permitido no máximo 40 % da variação do índice suíço de preços no consumidor desde a última fixação da renda (art. 16 VMWG). Se o IPC subiu 2 %, o senhorio pode compensar no máximo 0.8 %.
Tenho de aceitar um valor fixo para custos?
Não. Muitas autoridades de conciliação aceitam 0.5 % a 1 % por ano por simplificação, mas legalmente os aumentos gerais de custos têm de ser comprovados. A associação de inquilinos de Zurique considera excessivos valores fixos acima de 0.5 % por ano. Pode pedir um cálculo comparativo com comprovativos.
O que é uma reserva e pode ser compensada?
Se o senhorio não fez valer por inteiro um aumento anterior, pode registá-lo como reserva – mas só quantificada em francos ou em percentagem (art. 18 VMWG). Uma reserva quantificada pode ser compensada com a sua redução; uma frase geral como «todos os direitos reservados» não basta.
O senhorio diz que o seu rendimento é baixo demais. E agora?
A objeção é admissível, mas o ónus da prova cabe ao senhorio, que tem de apresentar o seu cálculo. Desde o BGE 147 III 14 (2020), com uma taxa de referência até 2 %, o rendimento líquido pode ficar no máximo 2 pontos percentuais acima dela, hoje portanto 3.25 %.
O que fazer se não perceber as objeções?
Peça uma justificação escrita e quantificada. Se a diferença se mantiver, pode recorrer à autoridade de conciliação no prazo de 30 dias após a resposta. O processo é gratuito e a autoridade verifica o cálculo.
Fontes
- Art. 11–18 VMWG (RS 221.213.11, em alemão/francês)
- Art. 269, 269a e 270a CO (RS 220, em alemão/francês)
- Tribunal Federal: mudança de jurisprudência sobre o rendimento líquido, 4A_554/2019 (BGE 147 III 14)
- Tribunais de Zurique: rendimento excessivo (rendimento líquido ou bruto) (em alemão)
- Tribunais de Zurique: renda de comparação habitual no local e no bairro (em alemão)
- Beobachter: quanto pode ser o aumento geral de custos (em alemão)
Outros guias
Este guia explica a situação jurídica geral no direito suíço do arrendamento e não substitui aconselhamento jurídico no caso concreto. Em caso de litígio, pode dirigir-se à autoridade de conciliação cantonal ou a uma associação de inquilinos.